Рынок недвижимости - по сути всегда локальный и прямо зависит уровня развития и состояния региональной экономики, доходов местного населения и бизнеса, но - это лишь производные от общего состояния экономики страны, федерального законодательства, исполнения государственного бюджета, федеральных целевых программ, определяющих пути и темпы развития всех регионов.
Основные экономические показатели Российской Федерации
(по данным Росстата , в сопоставимых ценах)
1) Данные за I полугодие 2019 г. (первая оценка). 2) I полугодие 2019 г. в % к I полугодию 2018 года. 3) I полугодие 2018 г. в % к I полугодию 2017 года. 4) По видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха", "Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений". 5) В фактически действовавших ценах. 6) Данные за август 2019 года. 7) Август 2019 г. и август 2018 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года. 8) Август 2019 г. и август 2018 г. в % к предыдущему месяцу. 9) Январь-август 2019 г. и январь-август 2018 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года. 10) Данные за I полугодие 2019 года. 11) Оценка показателя за указанные периоды рассчитана в соответствии с Методологическими положениями по расчету показателей денежных доходов и расходов населения (утвержденными приказом Росстата № 465 от 02.07.2014 с изменениями от 20.11.2018).
Темпы роста ВВП за 1 полугодие 2019г. по сравнению с 1 полугодием 2018г. по отношению к предыдущему периоду снизились с +2,0 до +0,7% .
Динамика изменения показателей по итогам января-сентября 2019/2018гг. в сопоставимых ценах:
Положительная динамика в производстве продукции сельского хозяйства : с -1,8 до +3,6% ;
Снижение темпов роста:
Выпуска товаров и услуг по базовым видам экономической деятельности : с +3,3 до +1,8% ,
Производства промышленной продукции: с +3,0 до +2,7% ,
- объема грузооборота : с +3,0 до +1,0% ,
- внешнеторгового оборота : с +20,4 до -2,9% (при значительном профиците +12 млрд.долл.США в месяц),
- оборота розничной торговли : с +2,8 до +1,4%,
Объема платных услуг населению : с +1,5 до -0,7% ,
- : с +4,3 до +0,6%,
- реальной заработной платы (средней по стране с учетом инфляции):с +8,4 до+2,2% .
Численность зарегистрированных безработных выросла на +3,3%.
Ключевая ставка Банка России с 28.10.2019г. - 6,50% годовых.
Инфляция (рост потребительских цен) по итогам сентября 2019/2018гг. составила +4,0% .
Счета, банковские депозиты и вклады в банках в рублях, иностранной валюте и драгоценных металлах на 01.10.2019 г. составили 63,3 трлн. руб. (+17,9% к 01.01.2018г., +4,2% к 01.01.2019), в том числе депозиты физических лиц - 29,4трлн. руб. (+13,1 % к 01.01.2018г., +3,2% к 01.01.2019г.).
Кредиты нефинансовым организациям на 01.10.2019 года: - 33,86 трлн. руб. (+12,1% по сравнению с 01.01.2018г., +1,4% к 01.01.2019г.), в т.ч. просроченная 2,7 трлн.руб. (8,0% от задолженности).
Кредиты физическим лицам - 17,1 трлн. руб. (+40,2% по сравнению с 01.01.2018г., +14,8% к 01.01.2019г.), в т.ч. просроченная - 0,8 трлн. руб. (+4,8 % от задолженности).
Прибыль банковского сектора возросла с 789,7 млрд.руб. на 01.01.2018г. до 1500,9 млрд.руб. на 01.10.2019г. (+90,0% ), а к уровню 01.01.2019г. рост составил +11,6 %.
Сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) организаций (без малого предпринимательства, банков, страховых организаций и государственных (муниципальных) учреждений) в действующих ценах в январе-августе 2019г. составил +10276, 9 млрд рублей (34,3 тыс. организаций получили прибыль в размере 11570,0 млрд рублей, 14,7 тыс. организаций имели убыток на сумму 1293,1 млрд рублей). 70% предприятий прибыльны.
Суммарная задолженность организаций по обязательствам составила 113 927,6 млрд рублей, в т.ч. просроченная - 4224,8 млрд рублей, или 3,7% от общей суммы задолженности (на конец августа 2018 г. - 3,5%
При значительном росте прибыли организаций и банков рост инвестиций в основной капитал в первом полугодии 2019 г. составил всего 0,6% (+4,3% в 1 полугодии 2018г.), что отражает низкую активность бизнеса.
Реальная зарплата в среднемвозросла на +2,2% (янв-сент. 2018 г. - +8,4%)
Реальные располагаемые доходы (свободные денежные средства) населения снизились в целом на -1,3%. (Согласно Методике расчета этого показателя, из всех доходов вычитаются увеличивающиеся платежи населения процентов по кредитам и страхованию . Рост до некоторого уровня кредитования и страхования населения характеризует, скорее, рост благосостояния, рост банковских и страховых услуг, и развитие общества, нежели отрицательную динамику доходов населения. Приобретенные на кредиты квартиры, автомобили, товары длительного пользования и услуги, также являются частью доходов населения. Кроме того, рост кредитования (до определенного уровня) положительно проявляет стимулирующую функцию кредита для роста эффективности труда (производства), для рационального потребления и использования ресурсов).
Профицит исполнения консолидированного бюджета РФ и бюджетов государственных внебюджетных фондов за период январь-август составил 3982,3 млрд. руб. (+32,8% 2019/2018).
Золотовалютные резервы Российской Федерации на 25.10.2019 составили 539,9 млрд долл. США (+17,2 % г/г), что обеспечивает полное покрытие внешнего долга и внешних обязательств, гарантии стабилизации в случае неблагоприятных экономических условий.
В строительстве. Объем СМР за период январь-сентябре 2019г. составил 6117,8 млрд рублей (в сопоставимых ценах), или +0,3% ). Из числа введенных в действие в январе-сентябре 2019 г. зданий 94,4% составляют здания жилого назначения.
Развивается транспортная и инженерная инфраструктуры : ведется строительство авто- и железных дорог, магистральных коммуникаций, строительство и реконструкция энергетических объектов. Строятся крупнейшие объекты транспортной инфраструктуры, ГЭС, АЭС, заводы СПГ, производства этилена, стальных труб, алюминия, нефти, удобрений и т.д. (более 50 проектов - каждый стоимостью от 0,5 до 20 млрд.долл.США) - это кроме объектов ВПК.
Во внешнеэкономической сфере: строятся самые крупные в мире газопроводы в Европу, Китай, Турцию. С Китаем, Ираном и Индией прорабатывается создание ключевых транспортных артерий через территорию России в Европу: с востока на запад, с юга на север, развивается инфраструктура северного морского пути. В дальнейшем это позволит значительно сократить транспортные расходы при товарообмене между странами Европы и Юго-Восточной Азии, а России - стабильно дополнительно зарабатывать на транзите грузов и развивать собственную экономику. Развиваются отношения со странами Африканского континента.
Наиболее значимые объекты , сравнимые со стройками первых пятилеток индустриализации, запланированные к вводу в действие в 2019 году:
Газопровод «Северный поток-2» (ввод - декабрь 2019г.),
Наземная часть газопровода «Турецкий поток» (ввод - декабрь 2019г.),
Железнодорожная часть Крымского моста (ввод - декабрь 2019г.),
Первый энергоблок Белорусской атомной электростанции,
- в Калининградской области - комплекс по производству, хранению и отгрузке сжиженного природного газа (введён), а также международный морской грузопассажирский терминал,
Завершение строительства первого железнодорожного и автомобильного мостов через р. Амур в Китай,
Масштабные авиационные и космические проекты, строительство атомных ледоколов и многие другие.
Выводы и перспективы российской экономики и рынка недвижимости
Динамика производства ВВП
в % к значению условного среднего квартала 2016 года (1/4 номинального значения ВВП за 2016 год)
ВВП РФ (в сопоставимых ценах) после значительного снижения в периоды 2014-2016гг., начиная с 2017 года, показывает не высокий, но стабильный рост . В целом ключевые экономические показатели положительны: до благоприятного уровня снижена инфляция, растет промышленное и сельскохозяйственное производство, восстановилось строительство, восстановился потребительский спрос, растет оптовая и розничная торговля и услуги, растут средства на счетах организаций и населения, растет внешнеторговый оборот.
Стабильный сбор налогов и ежегодный профицит бюджета позволяет не только исполнять социальные планы и обязательства, но и вести масштабные инфраструктурные проекты: строятся новые дороги и мосты, восстанавливаются объекты инженерных коммуникаций, строятся и восстанавливаются коммунальные объекты. В этом немалую роль играют и частные инвестиции.
Сложившиеся в стране отношения частной собственности лежат в основе свободного рыночного ценообразования, предпринимательской активности, конкуренции, которые, в свою очередь, регулируют производство товаров, их потребительские свойства, ассортимент и качество, товарообмен, спрос и предложение. Частная собственность особенно актуальна и незаменима на потребительском рынке, где огромному числу потребителей (населению) требуются всевозможные товары с самыми различными свойствами. Государственная (и муниципальная) собственность сохраняются в производстве и обмене объектами и товарами, имеющими оборонное значение, а также предназначенные для экономической безопасности страны. Для обеспечения активности и свободы предпринимательства и конкуренции созданы механизмы и органы государственного регулирования и контроля, эффективность которых совершенствуется по мере развития рынка и развития общественных отношений. Свободный рынок стабилизировал спрос и предложение как по продуктам питания и бытовым товарам, так и по продукции производственного назначения. Рынок заставляет частные и государственные предприятия работать прибыльно, освобождая экономику (и во многом - государство) от неэффективных убыточных предприятий. Рыночные условия привели к росту производства востребованных обществом отраслей экономики, росту конкурентоспособности российских товаров.
Вместе с ростом экономики росла международная кооперация и специализация России, как крупнейшего мирового экспортера энергетических ресурсов (природный газ, нефть, электроэнергия, металлы) и импортёра высокотехнологических средств производства (оборудования и станков, сельскохозяйственной техники и автомобилей) и товаров потребления широкого ассортимента. Однако, наряду с развитием международного экономического сотрудничества параллельно начались и негативные мировые политические процессы. Противоположность геополитических интересов между Западом и Востоком, между технологически высокоразвитыми и менее развитыми странами, борьба за ресурсы и за высокие технологии, которая обострилась в последние несколько лет, дестабилизируют международные рынки, дестабилизируют национальные экономики и западных, и восточных стран. Взаимные экономические санкции, введение протекционистских пошлин нарушают сложившиеся международные экономические связи и, в целом, сдерживают развитие мировой экономики. С другой стороны, такая международная конкуренция заставляет перестраивать внутреннюю структуру каждой национальной экономики в пользу определенной экономической самодостаточности: индустриально развитые страны стремятся найти альтернативные (не углеродные) источники энергии; а страны, обладающие энергетическими и сырьевыми ресурсами, создают у себя новые высокотехнологичные производства. Эти закономерные для мирового развития циклические процессы, а также полный отказ России от государственного директивного планирования экономики, учитывая её высокую зависимость от внешних финансово-экономических факторов, обусловили с 2014 года по настоящее время снижение темпов экономического роста . Именно с этим связаны временные инфраструктурные перекосы (снижение роста отдельных отраслей и падение производств), временные провалы социального характера (снижение доходов населения и спроса, рост безработицы).
Однако, главными условиями, гарантирующими дальнейший экономический рост, являются:
- стабильная система государственного управления (вертикаль власти от президента до местных органов), обеспечивающая безопасность и законодательную дисциплину,
- стабильное законодательство (хозяйственное, налоговое),
- сложившаяся система финансово-экономических отношений (банковская, налоговая, таможенная, свободные рынки и конкуренция),
- интенсивное развитие транспортной и инженерной инфраструктуры в масштабе всей страны (строительство авто- и железных дорог, магистральных коммуникаций, строительство и реконструкция крупных энергетических объектов), которая в дальнейшем станет драйвером всех направлений развития. Это может позволить себе только мощная страна с мощным инвестиционным потенциалом.
Сегодня строятся самые крупные в мире газопроводы в Европу, Китай, Турцию. С Китаем, Ираном и Индией прорабатывается создание ключевых транспортных артерий через территорию России в Европу: с востока на запад, с юга на север, развивается инфраструктура северного морского пути. Это позволит значительно сократить транспортные расходы при товарообмене между странами Европы и Юго-Восточной Азии.
Реализация этих проектов является ярким показателем перспективного развития страны и усиливает значение России в мире. Это позволит получать государству больше доходов, что положительно отразится на развитии бизнеса и благосостоянии населения.
Учитывая, что инвестиции в недвижимость, как самый дорогостоящий товар, требуют благоприятной перспективы на десятки лет вперед, чего мы не наблюдали в 2014-2017гг., неуверенность на рынке недвижимости была причиной его медленного восстановления в 2018-2019гг. Из-за падения мировых цен нефти в 2015 году (и, как следствие, доходов бюджета и девальвации рубля), негативных потоков СМИ о санкциях против России снизился потребительский спрос и, особенно, спрос на дорогостоящие товары. По причине покупательской неуверенности снизилась активность всех рынков и, особенно, рынка недвижимости. Впоследствии, коррекция цен недвижимости 2015-2017 гг. и восстановление роста доходов населения оздоровили этот рынок и при общеэкономическом росте создали основу его дальнейшего поступательного развития.
Сегодня можно утверждать, что рынок недвижимости стабильно и неуклонно развивается и активизируется. Сейчас цены на рынке (относительно себестоимости строительства) минимальные и в дальнейшем будут только расти, поскольку есть предпосылки общеэкономического роста и роста доходов населения. Следовательно, пришло время покупать необходимые жилые и нежилые объекты с целью улучшения жилищных условий и развития бизнеса, в том числе рентного.
Внедрение с 2019 года эскроу-счетов и переход от долевого строительства к банковскому кредитованию поэтапно решит проблему «обманутых дольщиков». Это несколько повысит уровень цен недвижимости за счет включения банков и страховых компаний в схему финансирования. Уход с рынка неэффективных застройщиков и финансовый контроль сделают этот рынок менее рискованным и в дальнейшем снизят ставки банковского финансирования строительства.
Источники:
- http://www.gks.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d04/122.htm ,
- https://www.minfin.ru/ru/perfomance/public_debt/external/structure/ ,
Анализ подготовлен специалистами СтатРиелт и основан на последних официальных данных по состоянию на 06.11.2019 года.
Анализ может быть использован подписчиками как частично от имени подписчиков, так и полностью со ссылкой на
Если Вы обнаружили ошибки в тексте, просим сообщить на почту: statrielt @ bk . ru .
Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимости (на 01.10.2016 года)
Важнейшими условиями развития национальной экономики, включая рынок недвижимости, являются прочность государства, стабильность законодательства, защита права собственности и развитая экономическая инфраструктура (доступные финансовые, трудовые и сырьевые ресурсы, стимулирующее налогообложение, свободная и справедливая конкуренция).
Основные политические события, влияющие на экономику России
Глобализация мировой экономики, являющаяся следствием развития международных финансовых и промышленных корпораций, на фоне появления современных информационных технологий порождает геополитические процессы, стремительно меняющие политическую и экономическую картину мира, создает новые условия, в которых Россия, как государство, как сложившаяся цивилизация со своей культурой, языком и традициями стремится сохранить и упрочить свое положение:
¾ Создание пояса напряженности в Азии и Европе, террористических исламистских формирований в Ираке, Афганистане и на территории дружественной России Сирии, смена управляющих элит в этих странах, развертывание военных баз НАТО в странах, граничащих с Россией, угрожают её безопасности и препятствуют экономическому развитию. В таких условиях, учитывая уроки прошлого, Россия вынуждена нести затраты на поддержание и развитие оборонного потенциала;
¾ Вхождение Крыма в состав Российской Федерации и поддержка Россией русскоязычных Донецкой и Луганской областей после госпереворота в Украине в феврале 2014 года стали поводом для введения экономических санкций стран США и Западной Европы в отношении России с целью ограничения её экономического и политического развития;
¾ Вступление в войну против разрастающегося исламизма в Сирии и подавление его основных сил позволяют России отстаивать экономические и политические интересы на Ближнем Востоке и препятствовать разрастанию хаоса в своем южном приграничье. Кроме того, это - противодействие Западу в его попытке безраздельного мирового экономического и политического господства в ущерб другим странам и, в частности, России, а также - проверка в боевых условиях и демонстрация эффективности российского оружия;
¾ В отношениях с приграничной Турцией, резко ухудшившихся после сбитого турками в ноябре 2015 года российского самолета, наметились улучшения. Турецкий президент принес извинения России и выразил готовность компенсировать нанесенный ущерб. Российская сторона согласилась начать процесс нормализации взаимных отношений. Однако не всем в Турции и в мире понравилось такое изменение курса турецкого президента и 15.07.2016 года там произошла попытка госпереворота. Эти события привели к изменению политического курса турецкого руководства в отношении нашей страны. В настоящее время готовятся документы о зоне свободной торговли между двумя странами и среднесрочная программа экономического и научно-технического сотрудничества;
¾ Четырехкратное обрушение мировых цен на нефть и значительное падение цен на другие сырьевые ресурсы (газ, алюминий, никель, цинк и др.), начавшиеся с середины 2014 года, значительно сократили доходы российского бюджета, а санкции Запада под давлением США ограничили доступ к западному капиталу. Это побуждает Россию к развитию политических и экономических связей с другими странами: Китаем, Индией, Ираном, Бразилией, ЮАР, Венесуэлой и другими, а также восстанавливать и углублять взаимоотношения со странами - бывшими советскими республиками. Предпринимаются шаги по созданию финансовых механизмов, которые позволили бы снизить роль западных валют в международных расчетах России и снизить финансовую зависимость от Запада;
¾ Давление США на Россию проявилось в провокации с крушением малазийского пассажирского самолета на границе с Россией и в так называемом «допинговом скандале» в ходе летней олимпиады в Бразилии, цель которых - влиять на Россию, создавая отрицательный политический и экономический имидж;
¾ На втором Восточном экономическом форуме во Владивостоке 2 - 3 сентября 2016 года подписан ряд важнейших документов о развитии российско-корейских отношений в области торговли, промышленности и энергетики, достигнуты предварительные договоренности о развитии российско-японских отношений и о создании энергетического кольца (Россия, Япония, Китай, Южная Корея). Диалог мировых лидеров по вопросам строительства инновационной, здоровой, взаимосвязанной и инклюзивной мировой экономики продолжен на саммите G 20 в китайском Ханчжоу 4 - 5 сентября. Проведены многосторонние и двухсторонние переговоры с участием России по вопросам преодоления политических и экономических разногласий.
¾ Важным внутриполитическим событием страны стали прошедшие 18 сентября выборы в представительные органы. Значительное большинство мест в Государственной думе сохранится за представителями партии «Единая Россия», поддерживающей президента. Это сохранит политическую и экономическую стабильность в обществе.
Таким образом, несмотря на сильнейшее давление США и Западной Европы, России удается отстаивать свои интересы и укреплять свое влияние в мире, что положительно отразится и на экономическом развитии страны.
Состояние экономики и основные экономические показатели России
По данным Минэкономразвития России и Росстата на 01.10.2016 года:
Объем строительно-монтажных работ в августе 2016г. составил 559,8 млрд.рублей, или 98,0% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе-августе 2016г. - 3391,0 млрд. рублей, или 95,4%.
В августе 2016г. построено 81,3 тыс. новых квартир, в январе-августе 2016г. - 602,8 тыс. квартир, Индивидуальными застройщиками за январь - август построено 18,7 млн. кв. метров общей площади жилых домов или 43,6% от общего объема жилья. Всего введено 42,8 млн. кв. м. (94,2% к аналогичному периоду прошлого г
ода).
Индекс предпринимательской уверенности в сентябре 2016г. по сравнению с декабрем 2015г. повысился в добывающих производствах с (-5%) до (-1%), в обрабатывающих производствах - с (-11%) до (-5%), в производстве и распределении электроэнергии, газа и воды - с (2%) до (6%).
Средний уровень загрузки производственных мощностей , по оценке опрошенных руководителей, в сентябре 2016г. составил 64%. 91% респондентов считают, что их производственные мощности обеспечатудовлетворение ожидаемого в ближайшие 6 месяцев спроса на продукцию, из них 12% указывают на избыточность имеющихся мощностей.
Инвестиции в основной капитал в августе 2016 года составили 5302,7 млрд.рублей (95,7% м/м 2015г и 92,7% м/м 2014 года.
Среднемесячная начисленная номинальная заработная плата работников организаций за период январь - август к аналогичному периоду прошлого года возросла на 7,3 %, реальная - снизилась на 0,3 %. Реальные располагаемые денежные доходы снизились на 5,8 %.
Инфляция, по данным ЦБ РФ, по итогам августас начала 2016 года составила 6,9% (сентябрь 2015г.- 10,4%).
Ключевая ставка с 19.09.2016 года составляет 10 %.
Задолженность по полученным кредитам банков и займам в целом по России на конец июля 2016г., по оперативным данным, составила 49429,3 млрд. рублей, в том числе просроченная - 329,5 млрд. рублей, или 0,7% от общего объема задолженности по полученным кредитам банков и займам (на конец июля 2015г. - 0,7%).
Дефицит консолидированного федерального бюджета за период январь - июль 2016 года составил - 851,3 млрд.руб.
По состоянию на 23 сентября с начала года золотовалютные резервы государства выросли на 7,4% до 398 млрд долл. США.
Выводы и прогнозы
В 2014 - 2015 годах обрушение мирового рынка нефти и санкции США в отношении России привели к девальвации рубля и разрыву экономических и финансовых связей с некоторыми международными компаниями, что отрицательно отразилось на российской экономике, в существенной степени ориентированной на экспорт энергоносителей и на иностранные инвестиции. Это привело к дефициту бюджета, сокращению госпрограмм и социальных расходов, снижению доходов и инвестиционной активности, снижению потребительского спроса и к высокой инфляции, обусловив спад в некоторых отраслях промышленности, в строительстве и производстве основных строительных материалов, в розничной торговле и в платных услугах населению.
В этих условиях частичный уход с отечественного рынка иностранных компаний и импортных товаров сыграли положительную роль: у российских предприятий реального сектора появились возможности для увеличения своей доли на внутреннем рынке и увеличения выпуска продукции. Девальвация рубля стимулирует отечественное производство и экспорт и дает хороший шанс для улучшения отраслевой структуры, для развития мелкого и среднего производства, для импортозамещения. Сельское хозяйство, сельхозпереработка и производство сельхозмашин и оборудования показывают отличные результаты роста. Отмечен значительный рост производства в пищевой и легкой промышленности, рост производства автобусов, грузового транспорта и прицепов, производства машин и оборудования, металлорежущих станков, турбин, строительных кранов и подъемно-транспортного оборудования, рост производства машин и оборудования для металлургии, производства отделочных стройматериалов и металлических строительных конструкций, производства котлов и радиаторов отопления, производства искусственных и синтетических волокон, рост производства фармацевтической продукции, медицинского оборудования и инструментов, а также многих других важнейших для экономики видов продукции.
С начала 2016 года наблюдаются тенденции восстановления основных экономических показателей: восстановление положительной динамики ВВП, снижение инфляции, восстановление потребительского спроса и инвестиционной активности. Некоторый рост цен нефти также оказал поддержку консервативной финансовой политике государства и экономической активности бизнеса.
Положительные тренды российской экономики указывают на то, что с 2017 года восстановится рост доходов населения и бизнеса. Это приведет к росту спроса и к стимулированию экономики. В России есть все ключевые ресурсы: развитая энергетика, сырье, кадровый потенциал. Для дальнейшего развития импортозамещения требуются значительные и регулярные инвестиции в активы высокотехнологичных отраслей. Необходимо развивать инженерно-транспортную инфраструктуру, строить новые производственные здания и сооружения, приобретать, проектировать и создавать современное оборудование, обучать кадры, внедрять новые технологии и организацию эффективного производства. Однако это требует времени, терпения и ожидать скорого перелома здесь не стоит. Реформирование структуры экономики займет не менее десятка лет.
Важнейшей предпосылкой для экономической стабилизации являются государственные целевые программы, которые поддерживают сегодняшнюю экономику и разгонят инвестиционные процессы.
Учитывая количественную и географическую ограниченность мировой добычи природных ресурсов, углеводороды (нефть и газ) сохранят свою значимость для России и в будущем. В условиях расширяющегося мирового производства и потребления ресурсов, в условиях повышения себестоимости добычи мировые цены на нефть не могут искусственно удерживаться на низком уровне в течение длительного времени. С учетом цикличности развития мировой экономики, общая тенденция роста цен на энергоносители сохранится. По оценке экспертов Morgan Stanley, в 2016 году на мировом рынке будет сохранятся профицит нефти, но уже в 2017-м образуется нехватка в 0,1 миллиона баррелей в сутки, которая к 2018-му увеличится в три раза. В 2019 - 2020 годах дефицит сырья составит 0,1 и 0,2 миллиона соответственно. Потребности в нефти у Китая в последние 20-25 лет неизменно растут, а в ближайшем будущем КНР готовится стать главным мировым импортером, обогнав США. Признаки восстановления консолидированного контроля большинства нефтедобывающих стран над объемами добычи и продажи нефти позволяют надеяться на стабилизацию цен на уровне 70 долл./баррель. Вместе с тем, все понимают высокую степень неопределенности в условиях балансирования между войной и миром.
В любом случае, России следует интенсивнее развивать импортозамещающие перерабатывающие и высокотехнологичные отрасли, чтобы снизить внешние риски.
Таким образом, цели санкций не достигнуты. Несмотря на усиливающееся давление со стороны правящих кругов США, Великобритании и западных СМИ, несмотря на невиданные ранее провокационные обвинения, Россия не будет втягиваться в большой военный конфликт. Слишком тяжелы и памятны для нас потери Великой Отечественной войны. Применение против России летального оружия немыслимо в силу ядерного паритета. Западу есть что терять. Придется договариваться относительно мирно и в политике и в экономике.
Основные тенденции и перспективы рынка недвижимости
- Внутриэкономических причин дальнейшего падения цен на объекты недвижимости нет. В условиях мировой политической и экономической нестабильности недвижимость, как и прежде, сохраняет свою инвестиционную значимость и … (для подписчиков)
Использованные материалы:
- Центральный банк Российской Федерации http://www.cbr.ru .
- www .gks.ru .
Исследования региональных рынков недвижимости
Неактуальные:
Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимости
Основные экономические показатели России и некоторых стран мира
Объем валового внутреннего продукта, % к предыдущему году
| 2012г. | 2013г. | 2014г. | 2015г. 2) | |
| Россия | 3,5 | 1,3 | 0,7 | -3,7 |
| Бразилия | 1,8 | 2,7 | 0,1 | -3,0 |
| Германия | 0,4 | 0,3 | 1,6 | 1,7 |
| Индия | 4,9 | 6,3 | 7,0 | 7,3 |
| Китай | 7,7 | 7,7 | 7,3 | 6,9 |
| Великобритания | 1,2 | 2,2 | 2,9 | 2,2 |
| США | 2,2 | 1,5 | 2,4 | 2,4 |
| Франция | 0,2 | 0,7 | 0,2 | 1,1 |
| Япония | 1,7 | 1,6 | -0,1 | 0,6 |
Объем промышленного производства, % к предыдущему году
| 2012г. | 2013г. | 2014г. | 2015г. 1) | |
| Россия | 3,4 | 0,4 | 1,7 | -3,4 |
| Бразилия | -2,3 | 2,1 | -3,1 | -8,3 |
| Германия | -0,6 | 0,3 | 1,9 | 0,5 |
| Индия | 0,7 | 0,6 | 1,8 | 3,2 |
| Великобритания | -2,8 | -0,8 | 1,4 | 1,2 |
| США | 2,8 | 1,9 | 3,7 | 1,3 |
| Франция | -2,4 | -0,9 | -1,2 | 1,3 |
| Япония | 0,7 | -0,9 | 1,9 | -1,0 |
Динамика потребительских цен, % к предыдущему периоду
| 2012г. | 2013г. | 2014г. | 2015г. | Декабрь 2015г.в%к | ||
| ноябрю 2015г. |
декабрю 2014г. |
|||||
| Россия | 5,1 | 6,8 | 7,8 | 15,5 | 0,8 | 12,9 |
| Бразилия | 5,4 | 6,2 | 6,3 | 9,0 | 1,0 | 10,7 |
| Германия | 2,1 | 1,6 | 0,8 | 0,1 | 0,0 | 0,2 |
| Индия | 9,3 | 10,9 | 6,4 | 5,9 | -0,4 | 6,3 |
| Китай | 2,6 | 2,6 | 2,0 | 1,4 | 0,5 | 1,6 |
| Великобритания | 2,8 | 2,6 | 1,5 | 0,0 | 0,2 | 0,2 |
| США | 2,1 | 1,5 | 1,6 | 0,1 | -0,3 | 0,7 |
| Франция | 2,2 | 1,0 | 0,6 | 0,1 | 0,2 | 0,3 |
| Япония | 0,0 | 0,4 | 2,7 | 0,8 | -0,1 | 0,2 |
С начала 2016 года рост потребительских цен составил 2,1% (за аналогичный период 2015 года - 7,4%). Значительный рост потребительских цен с декабря 2014 года на товары повседневного спроса, особенно продовольственные товары, привел к снижению спроса на остальную продукцию и услуги, в том числе продукцию производственного назначения (здания, автомобили, станки, мебель и др.). Этому способствовали политические и психологические факторы: санкции со стороны США, резкий рост доллара и евро, уход с рынка импортной потребительской продукции, чувство общей неопределенности и неуверенности.
Уровень безработицы, % к экономически активному населению
| 2012г. | 2013г. | 2014г. | 2015г. | |
| Россия | 5,5 | 5,5 | 5,2 | 5,6 |
| Германия | 5,4 | 5,2 | 5,0 | 4,6 |
| Италия | 10,6 | 12,1 | 12,7 | 11,9 |
| Канада | 7,3 | 7,1 | 6,9 | 6,9 |
| Великобритания | 7,9 | 7,6 | 6,2 | ... |
| США | 8,1 | 7,4 | 6,2 | 5,3 |
| Франция | 9,8 | 10,3 | 10,3 | 10,4 |
| Япония | 4,4 | 4,0 | 3,6 | 3,4 |
Индекс физического объёма ВВП по видам экономической деятельности в сопоставимых ценах,
% к предыдущему году
| 2015 г. | доля | |
| Валовой внутренний продукт в рыночных ценах, в т.ч. |
96,3 | 100 |
| добыча полезных ископаемых | 101,1 | 9,8 |
| производство и распределение электроэнергии, газа и воды | 98,6 | 2,8 |
| обрабатывающие производства | 94,9 | 14,1 |
| строительство | 92,6 | 5,9 |
| сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство | 103,1 | 4,4 |
| рыболовство, рыбоводство | 99,3 | 0,3 |
| оптовая и розничная торговля; ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования | 90,0 | 15,8 |
| гостиницы и рестораны | 94,7 | 0,9 |
| транспорт и связь | 98,5 | 7,3 |
| финансовая деятельность | 96,4 | 4,3 |
| операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг | 99,1 | 17,3 |
| государственное управление и обеспечение военной безопасности; социальное страхование | 99,2 | 8,1 |
| образование | 95,9 | 2,6 |
| здравоохранение и предоставление социальных услуг | 100,4 | 4,1 |
| предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг | 98,6 | 1,6 |
| Деятельность домашних хозяйств | 101,4 | 0,7 |
| Чистые налоги на продукты | 93,2 |
В 2015 г. сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) организаций (без субъектов малого предпринимательства, банков, страховых организаций и бюджетных учреждений) в действующих ценах составил +8421,7 млрд.рублей (39,6 тыс. организаций получили прибыль в размере 11253,9 млрд.рублей, 15,4 тыс. организаций имели убыток на сумму 2832,2 млрд.рублей). На конец декабря 2015 г. суммарная задолженность по обязательствам организаций составила 89014,6 млрд.рублей, из нее просроченная - 2824,7 млрд. рублей, или 3,2% от общей суммы задолженности (на конец декабря 2014г. - 2,8%). Задолженность по полученным кредитам банков и займам в целом по России на конец декабря 2015г. составила 50089,0 млрд.рублей, в том числе просроченная - 395,9 млрд.рублей, или 0,8% от общего объема задолженности по полученным кредитам банков и займам (на конец декабря 2014г. - 0,6%). Средства организаций на расчетных счетах в банках возросло с 7434,7 до 8905,2 млрд.руб. (на 19,8 %).
Инфляция в апреле 2016 года составила 0,4%, с начала года — 2,6%. Для сравнения, в апреле 2015 года рост потребительских цен составил 0,5%, а с начала 2015 года — 7,9%.
Рентабельность проданных товаров, продукции, работ, услуг и активов организаций
по видам экономической деятельности, %
Таким образом, в среднем по экономике рентабельность активов в 2015 году возросла с 3,9 % до 5 %, (Показатели рентабельности активов по отраслям могут быть использованы в качестве усредненной прибыли предпринимателя при оценке отраслевой недвижимости).
Деловая активность организаций
Обследование деловой активности по опросу руководителей 3,1 тыс. организаций показало, что средний уровень загрузки производственных мощностей в марте 2016г. составил 64%. 91% респондентов считают, что их производственные мощности обеспечатудовлетворение ожидаемого в ближайшие 6 месяцев спроса на продукцию, из них 12% указывают на избыточность имеющихся мощностей. Среди факторов, сдерживающих рост производства, руководители обрабатывающих производствах называют неопределенность экономической ситуации, недостаточный спрос на продукцию предприятий на внутреннем рынке, высокий уровень налогообложения и недостаток финансовых средств.
http://www.gks.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d06/Image5344.gif" >
Положение в добывающих отраслях России
Рост ВВП в добывающих отраслях составил 1,1 %. С 20.01.2016 года цены на нефть имели общую тенденцию роста: с 28.21 долл./баррель 20.01.2016 до 47.32 долл./баррель 30.04.2016 года.
Среднесуточная добыча нефти в феврале текущего года выросла по сравнению с февралем прошлого года на 4,2 %. За январь-апрель 2016 года уровень добычи вырос на 2,7% и достиг 10,889 млн. баррелей в сутки.
в электроэнергетике
В 2015 году ВВП в отрасли снизился на 1,4 %, но сохранилась положительная динамика объемов производства электроэнергии. При этом рост производства был обусловлен внешнеторговым фактором в отличие от предыдущих лет, когда динамика производства определялась внутренним спросом.
Согласно данным Росстата, в 2015 году производство электроэнергии в России составило 1063,4 млрд кВтч (вместе с Крымом), что на 0,4 % больше, чем в 2014 году. Однако потребление электроэнергии в России снизилось в 2015 году на 0,5 %, до 1008,2 млрд кВтч. В том числе по причине более теплой зимы. На результат повлияло также и сокращение производства в реальном секторе экономики. Увеличение производства электроэнергии стало возможным за счет роста сальдо экспортно-импортных поставок электроэнергии на границе России. Согласно данным Федеральной таможенной службы, экспорт электроэнергии из России в 2015 году увеличился по сравнению с 2014 годом на 24,3%. За это же время импорт вырос на 2,5 %. Крупнейшим покупателем российской электроэнергии в 2015 году стала Финляндия. Также существенно выросли поставки на Украину, в т.ч. за счет транзитных перетоков в Крым. В 2015 году Китай снизил импорт электроэнергии из России из-за уменьшения потребления в северных провинциях. Сократились поставки в Литву, переходящую на поставки электроэнергии из Польши и Швеции.
В 2016 году экспорт электроэнергии из России может сократиться в Украину и Белоруссию. В свою очередь, внутреннее потребление электроэнергии останется на уровне 2015 года или будет немного ниже.
в машиностроении
Машиностроение в любой высокоразвитой стране имеет приоритетное значение как локомотив остальных отраслей экономики и повышения роста благосостояния населения. К сожалению, тенденции мирового разделения труда, сложившиеся за последние 25 - 30 лет, поставили Россию в ряд сырьевых стран. Но политические кризисные события в мире последних двух лет показали ошибочность такой политики специализации.
С ноября 2014 года российский машиностроительный сектор стал демонстрировать отрицательную тенденцию, ав 2015 году снижение составило 8,9 % по сравнению с 2014 годом. В 2009 году по причине значительной зависимости от мировых финансов спад машиностроения был ещё сильнее - 31,2 %. В 2015 году резко упал спрос на автомобильном рынке (что вероятно сохранится и в 2016 году). В результате автомобилестроение продемонстрировало худший результат среди других отраслей машиностроения.
2015 год и, особенно, начало 2016 года ознаменованы разворотом курса экономической политики государства в сторону резкого роста технологичных отраслей экономики и наукоемких производств. Если в июле спад достиг почти 20 %, то в четвертом квартале спад сократился до 10 %. Ожидается, что действующие госпрограммы поддержки автомобилестроительного сектора смогут существенно сгладить негативные тенденции в автомобилестроении, стабилизировать ситуацию и восстановить спрос. Размер господдержки в рублевом выражении в 2016 году будет увеличен примерно на 15%. Планируется возобновить предоставление автокредитов, что оживит потребительский спрос. В других отраслях машиностроения спад сменился ростом, что позволяет надеяться на улучшение общей динамики в 2016 году.В частности, рост производства грузовых магистральных вагонов в 2015 году составил 24,7 %, а на 2016 год прогнозируется на уровне 15 - 30 %. Есть перспективы роста сельскохозяйственного машиностроения. В 2014 году спад производства сельхозмашин составил 14,3 %. Но уже в 2015 году за счет роста производства сельскохозяйственных тракторов и зерноуборочных комбайнов отрасль показала очень приличный рост - на 26,8 %. Большую роль здесь сыграла программа господдержки в виде субсидирования производителей сельхозтехники. Причем, если в 2014 году субсидии составляли 15% от цены техники, то с июня 2015 года эта цифра увеличена до 25%. В 2016 году общий объем государственных субсидий для производителей сельхозтехники предполагается удвоить с 5 до 10 млрд руб. В 2016 году прогнозируется общий рост производства в сельскохозяйственном машиностроении на уровне 5%. В пищевой, кожевенно-обувной, целлюлозно-бумажной промышленности и в производстве резиновых и пластмассовых изделий темпы роста были положительными в результате ухода с рынка импортной продукции. Рост объемов добычи нефти в мире в 2014 - 2015 годах привел к падению цен сырья и к росту курсов доллара и евро, что обусловило рост рублевых цен на металлопрокат и на другие материалы внутри страны. Негативное влияние на отрасль оказало и резкое повышение процентных ставок по кредитам, но эта мера вынужденная с целью сдерживания инфляции. Основная причина общего сокращения производства в машиностроении - снижение внутреннего спроса. Спрос упал и на оборудование инвестиционного назначения, и на технику для розничного рынка.
в производстве продуктов питания
Индекс производства пищевых продуктов, включая напитки, и табака составил 102,0% против 102,5% в 2014 г., в том числе мяса и мясопродуктов - 105,0%, молочных продуктов - 102,0%, продуктов мукомольно-крупяной промышленности, крахмалов и крахмалопродуктов - 102,2%, растительных и животных масел и жиров - 97,1%, продуктов переработки и консервирования картофеля, фруктов, овощей - 98,4%, напитков - 99,1%, табачных изделий - 97,0 процентов. По сравнению с 2014 г. выросли объемы выработки масла сливочного (на 2 , 9%) , сыров и сырных продуктов (на 17 , 1%) , цельномолочной продукции (на 1 , 2%). Сохранились высокие темпы производства плодоовощной продукции замороженной (на 10 , 0%) , картофеля переработанного и консервированного (на 6 , 8%) , маргариновой продукции (на 2 , 4%) , макаронных изделий (на 5 , 0%) , муки из зерновых культур, овощных и других растительных культур (на 2 , 1%) , сахара-песка (на 9 , 5%). На уровне предыдущего года выработано кондитерских изделий (99 , 1%). хлеба и хлебобулочных изделий (99 , 3%) , продуктов молочных сгущенных (99 , 5%).
В то же время снижены объемы выработки колбасных изделий (на 1 , 9%) , консервов мясных (на 11 , 3%) , круп (на 5 , 4%) , плодоовощных консервов (на 6 , 7%) , майонеза и соусов (на 3 , 1%) , масла растительного (на 5 , 8%) , минеральной воды (на 3 , 6%) , а также папирос и сигарет (на 3 , 4%).
в сельском хозяйстве
Сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство в целом показали рост 3,1 % за счет роста производства и цен пшеницы, подсолнечника, мяса КРС и птиц
По данным ФТС России (без учета данных о взаимной торговле с государствами-членами ЕАЭС), экспорт зерна с 1 июля по 16 марта 2015/16 МГ составил 27,0 млн т (+5,8% к периоду с 1 июля по 16 марта 2014/15 МГ), в т. ч. пшеницы - 19,9 млн т (+2,9%), ячменя - 3,8 млн т (-8,1%), кукурузы - 3,1 млн т (в 1,8 раза больше). За период с 1 по 16 марта 2016 г. экспортировано 1 225,2 тыс. т зерна (+31,1% к соотв. периоду 2015 г.), в т. ч. пшеницы - 716,4 тыс. т (в 2,0 раза больше), кукурузы - 357,8 тыс. т (в 1,7 раза больше), ячменя - 132,2 тыс. т (в 2,4 раза меньше). средняя цена сельхозтоваропроизводителей в РФ на реализованную пшеницу прод. мягкую 3 кл. составила 10 541 руб./т, на пшеницу прод. мягкую 4 кл. - 9 896 руб./т, на пшеницу фуражную - 9 002 руб./т.
В 2016 г. прогнозируется валовой сбор зерновых и зернобобовых культур в объеме до 104 , 0 млн. тонн, производство сахарной свеклы - до 37 , 8 млн. тонн, картофеля - 32 , 0 млн. тонн, овощей - на уровне не ниже прошлых лет.
На 1 февраля 2016 г. в хозяйствах всех категорий, по оценке, насчитывалось крупного рогатого скота19 , 0 млн. голов (98 , 4% к 1 февралю 2015 г.) , в том числе коров - 8 , 4 млн. голов (98 , 2%); поголовье свиней составило 21 , 8 млн. голов (109 , 7%) , овец и коз - 24 , 2 млн. голов (99 , 2%) , птицы (в сельхозорганизациях) - 451 , 9 млн.голов (104 , 8%).
В 2015 году по сравнению с 2014 годом возросли физические объемы импортных закупок молока и сливок сгущенных (на 3 , 1 %) , кофе (на 1 , 4%) , сахара белого (в 1 , 6 раза). Сократился ввоз мяса свежего и мороженого (на 26,7%), мяса птицы (на 44,2%), масла сливочного (на 37,3%), зерновых культур (на 37,2%), изделий и консервов из мяса (в 3,3 раза), сахара-сырца (на 23,9%), рыбы (на 38,3 %), цитрусовых (на 7,0%), масла подсолнечного (в 2,6 раза), какао-бобов (на 25,6%), продуктов, содержащих какао (на 44,3%), алкогольных напитков (на 41,8%), табачных изделий (на 9,4%).
О бъем кредитов, выданных на проведение сезонных полевых работ, по состоянию на 4 февраля 2016 г. , составил 9 022 , 0 млн.рублей или 132 , 9% к соответствующей дате 2015 г. , в том числе АО «Россельхозбанк» выдано 8366 , 7 млн.рублей (145 , 6%) , ПАО Сбербанк - 655 , 3 млн.рублей (62 , 8%).
Повышение потребительского спроса и цен должно положительно отразиться на перспективах отечественного сельхозпроизводства и на импортозамещении.
в финансовой системе
Действующая ключевая ставка ЦБ РФ составляет 11,00% годовых.
Общий объем привлеченных кредитными организациями средств на 1 февраля 2016г. составил 49635,2 млрд.рублей. (+12,3 % по сравнению с 01 февраля 2015 года). Депозиты физ.лиц составили 22801,5 млрд.руб (+18,0%), в т.ч. в Сбербанке 10340,2 (+22,9 %).
С начала года, активы банковского сектора выросли до 83,3 триллиона рублей (+ 0,3%), при этом весь прирост был обеспечен валютной переоценкой, а без учета влияния переоценки активы сократились на 0,7%. Предполагается, реальный прирост активов за 2016 год будет в 5-8%. Общий объем размещенных средств за период с января 2015 по февраль 2016 года возрос с 49069,5 до 55015,4 млрд.руб. (+12.1 %). Кредиты организациям возросли на 16,1 %, кредиты физлицам сократились на 6,3 %. За 2015 год было выдано ипотечных кредитов на сумму 1143,6 млрд.руб. На 1 февраля 2016г. объем просроченной задолженности по жилищным кредитам, предоставленным кредитными организациями физическим лицам, составил 74,4 млрд.рублей (1,8% от общей задолженности по жилищным кредитам).
По итогам февраля российским банкам удалось заработать 50,4 миллиарда рублей, а в целом с начала года - 83 миллиарда рублей, тогда как в первые два месяца прошлого года банки потеряли 36 миллиардов рублей. Такая динамика показывает позитивные тенденции развития банковского сектора. В целом за два месяца 2016 года российские банки сумели заработать больше, чем за 9 месяцев прошлого года, однако этот результат примерно в 2 раза хуже результата, который был в докризисные годы. При этом, отмечается процесс укрупнения банков. С января 2015 по январь 2016 года количество действующих кредитных организаций сократилось с 834 до 733 единиц.
Международные резервы Российской Федерации
По данным Банка России, на 1 марта 2016г. международные резервы составили 380,5 млрд.долларов США и увеличились по сравнению с 1 марта 2015г. на 5,6%.
Доходы населения
Снижение реальных располагаемых денежных доходов населения за 2015 год составило 4,0%. Снижение наблюдается второй год подряд, однако в 2015 году оно было самым глубоким с 1999 года (Тогда реальные располагаемые доходы населения сократились на 12%). Сокращение реальных располагаемых доходов населения в немалой степени обусловлено девальвацией рубля, которая способствовала повышению потребительских цен. Сокращение объемов производства в реальном секторе вызвало увеличение количества безработных, снижение платежеспособности, снижение потребительского кредитования и, как следствие, снижение доходов населения.
Инвестиции
На фоне снижения потребительского спроса, происходит спад инвестиций - 8,4% (для сравнения, в 2009 году снижение было - 13,5%). Отрицательная динамика инвестиций сохраняется уже третий год подряд и объясняется неопределенностью и неуверенностью в целом по экономике. Одной из причин является удорожание заемного капитала. Иностранный капитал вследствие санкций для многих компаний стал недоступен, а кредиты российских банков резко подорожали после повышения ключевой ставки. Ощутимое оживления инвестиционной активности можно ждать только в условиях политической и экономической стабильности и при снижении ставок по кредитам. Но пока политическая напряженность сохраняется и поддерживается извне, а понижение ставки маловероятно в связи с высокими инфляционными рисками.
Важнейшей предпосылкой для экономической стабилизации являются государственные программы, которые должны разогнать инвестиционные процессы. В этих условиях положительную роль должен сыграть частичный уход с отечественного рынка иностранных компаний, теперь у российских предприятий реального сектора появились возможности для увеличения своей доли на внутреннем рынке и увеличения выпуска продукции. Для дальнейшего развития импортозамещения требуются значительные и регулярные инвестиции в активы высокотехнологичных отраслей. Требуется строить новые производственные здания, приобретать современное оборудование, обучать кадры, внедрять новые технологии и организацию производства. Однако это процесс многосложный, затратный, требует времени и ожидать скорого роста здесь не стоит.
Строительство
До 2015 года (исключая период 2009 -2010 гг) строительная отрасль росла значительными темпами:
С 2015 года ситуация стала заметно усложняться по причине снижения общеэкономических показателей, снижения доходов населения и бизнеса и, соответственно, снижения спроса. Снижение объемов строительства за год составило -7%. Индекс предпринимательской уверенности в строительстве в I квартале 2016г. составил (-16%)
В начале текущего года Правительство продлило программу льготной ипотеки до конца 2016 года. На программу предусмотрено до 16,5 миллиарда рублей бюджетных средств. Для участия в программе субсидирования коммерческие банки должны сохранить максимальную годовую ставку при выдаче ипотечных кредитов в пределах 12 %. Для населения ставки сохраняются не выше 12 %, но прибыль банков снизится. Объем выдачи ипотеки планируется поддержать на уровне 900 миллиардов — 1 триллион рублей. В прошлом году объем выдачи превысил 1,1 триллиона. Субсидирование ипотеки поможет поддержать интерес населения к покупке жилья. В 2014 и 2015 годах было введено примерно одинаковое количество жилья — около 84 миллионов квадратных метров. Но в 2015 году в единицах квартир было продано на 10% процентов больше, рост объемов ввода жилья эконом-класса превысил 30%, стали строить больше однокомнатных квартир и квартир-студий. В нынешних сложных условиях 10% - это хорошая прибыль. Регионам, участвующим в программе "Жилье для российской семьи", будут выделены компенсации за квадратный метр введенного жилья в части инженерной инфраструктуры. Заявленная цена в 35000 руб./кв.м. для покупателей пока остается неизменной. Москва в этой программе не участвует.
Выводы и прогнозы
Анализ динамики основных показателей экономического развития России и причин их снижения показывает, что мировая экономика в значительной степени зависит от мировой политики. Сегодня мировая политика диктуется владельцами крупнейших международных корпораций через мощный государственный аппарат США.
25 лет назад Россия под давлением США, взяв курс на рыночные отношения, разрушила свою государственную плановую экономику, понеся колоссальные потери, сравнимые с мировой войной. Вся экономика была брошена в стихийный рынок и за 10 лет практически уничтожены ключевые для любого развитого государства отрасли (тяжелая промышленность, станкостроение, судостроение, самолетостроение), жестоко пострадали сельское хозяйство, легкая и пищевая промышленность. Были разворованы, пошли на лом и уничтожены активы ведущих производств: их здания, сооружения, оборудование. До 2007 года сформировалась рыночная модель экономики с международной специализацией на добывающих и на энергетических отраслях.
В 2014 году, открыто заявив о защите своих интересов, Россия получила в ответ мощное политическое и экономическое давление со стороны США. Используя своё лидирующее положение в мировой экономике и финансах и игнорируя международное экономическое право и частные интересы бизнеса, США объявили о санкциях и навязали свою волю технологически развитым компаниям мира прекратить бизнес в России. В этих условиях, разумеется, разрыв экономических отношений с высокотехнологичными компаниями отрицательно отразился на российской экономике, имеющей ориентированную на нефтедобычу структуру. Но ещё большее влияние оказало падение за короткий срок мировых цен на нефть со 116 до 28 долл. за баррель. С 2013 года США лавинообразно увеличили нефтедобычу и, пользуясь своим доминированием на фондовых и валютных рынках, влиянием на крупнейшие нефтедобывающие и нефтепотребляющие страны, обрушили рынок нефти.
В такой ситуации экономические законы были полностью подчинены мировой политике, и все страны, ориентированные на экспорт нефти и сырьевых ресурсов, ощутили глубокие структурные проблемы национальных экономик: дефицит бюджета и снижение госдоходов, снижение социальных расходов, снижение доходов населения и бизнеса, снижение потребительского спроса и инвестиционной активности, высокую инфляцию. Ровно это мы имеем сегодня в нашей экономике. Россия получила от «партнеров» тяжелый урок.
Перспективы экономики и рынка недвижимости
Положение напряженное, но не кризисное. Снизившийся курс рубля стимулирует отечественное производство. Сельское хозяйство, сельхозпереработка и производство сельхозмашин и оборудования получили отличный стимул для развития и это уже повсеместно наблюдается. Сегодня главные ориентиры для нашей экономики - позитивный настрой, стабильность для бизнеса, стимулирование инвестиционной активности, потребительского спроса, стимулирование обрабатывающих и, в первую очередь, высокотехнологичных отраслей промышленности (станкостроения, самолетостроения, электронной и электротехнической промышленности). Учитывая действующие госпрограммы, меры по стабилизации и комплексному экономическому развитию, можно надеяться на начало роста уже с осени 2016 года. Весь процесс реформирования структуры экономики может занять несколько лет.
Но и углеводороды остаются для России важным экспортным товаром и основой валютных поступлений. Как предполагалось, мировые цены на нефть не могут искусственно удерживаться на низком уровне в течение длительного времени. Уже в апреле 2016 года отмечается сильнейшее за последние 10 месяцев сокращение добычи в США.Закрытие нерентабельных буровых установок приводит к снижению предложения на рынке. Сокращение добычи на Аляске уже достигло 16%. Цена на автомобильное топливо в США, как крупнейшем потребителе нефти в мире, поднялась с февраля 2016 года с $1,68 до отметки $2,22 за галлон. Потребности в нефти у Китая в последние 20-25 лет неизменно растут, и в начале апреля установлен рекорд по импорту нефти, а в ближайшем будущем КНР готовится стать главным мировым импортером, обогнав США. Россия при этом активно потесняет позиции Саудовской Аравии на китайском рынке, наращивая свой экспорт. Признаки восстановления мира на Ближнем Востоке, общая тенденция большинства нефтедобывающих стран регулировать добычу нефти позволяют надеяться на дальнейший рост на нефтяных рынках. Вместе с тем, все понимают высокую степень неопределенности в вопросах войны и мира. В любом случае, России следует интенсивнее развивать перерабатывающие и высокотехнологичные отрасли, развивать внутренний спрос и стимулировать инвестиции.
Перспективы рынка недвижимости
Рынок, как живой организм, зависит от настроения участников, от понимания ими общих политических и экономических тенденций и перспектив.
Основные тенденции и перспективы:
- Факторов, способных вызвать рост цен жилой и коммерческой недвижимости, нет, поскольку 2015 год показал снижение основных экономических показателей, снижение доходов бизнеса и населения. Отрицательные данные негативно влияют на настроение участников рынка.
- Внутриэкономических причин падения цен на объекты недвижимости в России тоже нет. В условиях мировой политической и экономической нестабильности недвижимость, как и прежде, сохраняет свою инвестиционную значимость и важную функцию сбережения и накопления капитала.
- Пока сохраняется некоторая коррекция рыночных цен в крупных и крупнейших городах с плотной застройкой, где в предыдущие 15 лет (за исключением 2009-2010 годы) отмечался ажиотажный рост. В сегодняшней ситуации Снижение цен недвижимости до минимального (в пределах себестоимости строительства и нормы прибыли инвестора в 10 %) экономически оправдано. Другие, низкоактивные региональные рынки недвижимости более инерционны, поэтому продолжат некоторое снижение до периода стабилизации общеэкономической обстановки.
- Восстановление и господдержка ипотечного кредитования, расширение кредитования бизнеса стабилизируют спрос, но сезонность цен недвижимости позволить увидеть рост только с осени 2016 года.
- В связи со снижением доходности рынка недвижимости сокращаются объемы строительства, что обуславливает уход с рынка некоторых инвестиционных и строительных компаний. Но сокращение строительства подтолкнет рынок к росту цен и стабилизирует строительную индустрию.
- Учитывая геополитическую напряженность и начавшиеся структурные разнонаправленные изменения в мировой экономике, эти тенденции в целом сохранятся в 2016 году.
- В последующие периоды при условии политической и экономической стабильности, при условии стимулирования потребительского спроса, смягчении финансово-кредитной политики государства и поддержке кредитования вероятен рост спроса на недвижимость и некоторый рост цен.
(Анализ подготовлен специалистами )
Использованные материалы:
- Федеральная служба государственной статистики.
Представим исследование параметров российского рынка жилой недвижимости в динамике и выявим ряд закономерностей. Для анализа изменения цен и объемов на рынке жилой недвижимости РФ используем данные Федеральной службы государственной статистики РФ о среднегодовой стоимости 1 квадратного метра жилой недвижимости в 2000- 2012 годах, при этом разделим рынок на два основных сегмента: первичный и вторичный. Анализируемый период времени также разделим на два интервала: 2000-2008 годы и 2009-2012 годы .
Анализ данных (Рисунок 2) позволяет выявить следующие тенденции:
Рисунок 2 - Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на первичном и вторичном рынке жилья в РФ
С 2000 по 2009 год средняя цена за 1 кв. метр жилья продолжала расти, пока не достигла своей пиковой отметки в (приблизительно) 58000 рублей. Далее заметен некоторый спад цен и снова рост. В 2009-2011 годах на рынке жилья наблюдается повышенная волатильность - краткосрочные спады цен чередуются с их подъемами, что свидетельствует о вхождении рынка в состояние турбулентности. В 2012 году тенденция роста цен возобновляется.
Теперь проанализируем динамику продаж на рынке жилой недвижимости. Обобщающей информации по объемам продаж на первичном и вторичном рынках статистические органы не представляют. Однако о масштабах рынка первичной недвижимости свидетельствует показатель ввода жилых домов (Рисунок 3).
Рисунок 3 - Стоимость, цена и объемы производства первичного жилья в Российской Федерации
Из рисунка 3 видно, что на данном сегменте имел место интенсивный рост объемов предлагаемой к продаже общей площади. С 2000 по 2008 год этот показатель увеличился более чем в 2,1 раза. При этом цены первичной недвижимости выросли почти в 6,1 раз. Опережающий рост цен по отношению к росту объемов:
- - свидетельствует о преимущественном росте спроса на жилье по сравнению с предложением жилья;
- - характерен для рынка продавца и для ситуации товарного дефицита на первичном рынке жилой недвижимости;
- - является индикатором перегрева рынка.
Большинство экспертов считают, что для российской недвижимости наступают тяжёлые времена. Все помнят предыдущий кризис на рынке недвижимости, который произошёл в 2008 году. Тогда цены снизились на 30-40 %, причём падение продолжалось около двух лет, вплоть до 2011 года, и подешевев, жильё не стало более доступным: вместе с девальвацией национальной валюты обесцениваются сбережения и зарплаты, а банки поднимают ставки по ипотеке и неохотно выдают кредиты, снижаются темпы строительства. Большинство экспертов не считают, что прошлый кризис можно сравнивать с тем, что происходит на рынке недвижимости сейчас, но и по поводу ближайшего будущего ни у кого особого оптимизма нет. Первый квартал 2015 не будет сколько-нибудь показательным, обычно рынок «раскачивается» к весне (хотя зима и начало весны 2014 года были отмечены бурным ростом спроса на жильё). Этот сценарий вполне может повториться и в 2015 году. Отложенный спрос на жильё в массовом сегменте ещё не исчерпан. Впрочем, многое зависит и от выхода на реализацию нескольких масштабных объектов в Москве, в том числе и в первом квартале. Если старт продаж состоится, как и запланировано, это скажется на среднем уровне цен на новостройки - они снизятся. Если же новые проекты в первом квартале не выйдут, стоит рассчитывать на повышение средней цены 1 кв. метра в связи с вымыванием с реализации более доступного жилья на низкой стадии готовности. В ближайший год цены будут расти. Это связано с увеличением инвестиционного спроса и повышением себестоимости проектов, происходящим из-за значительного удорожания доллара по отношению к рублю. Более того, ценам падать некуда, и застройщики, которые начнут давать внушительные скидки, будут просто-напросто торговать в убыток. С учётом корреляции рост цен в течение года может достигнуть 15-20 %. Однако касаться это будет только высоколиквидных проектов с оптимальными ценами, продуманной концепцией и хорошим расположением. В условиях кризисных ситуаций сильнее всего пострадает малообеспеченная часть населения. Что касается загородной недвижимости, она реагирует на изменения в экономике медленнее, но и на этом рынке уже чувствуются изменения: интерес покупателей в данный момент нацелен на таунхаусы и дома в непосредственной близости от главных дорог страны, квартиры в черте города, а не на коттеджи на большом удалении от крупных городов: их будет труднее продать и, кроме того, сложнее сдать в аренду.
Динамика рынка жилой недвижимости отражает циклические процессы в экономике, а цены на рынке жилья меняются в зависимости от стадии экономического цикла и ожиданий людей относительно будущих доходов и занятости . В связи с этим некоторые экономисты обнаруживают циклический характер и самого рынка жилой недвижимости. В теории строительных циклов С. Кузнеца именно подъемы и спады активности на рынке жилья выступают в качестве точек роста экономики. Неслучайно искусственный «разогрев» экономик развитых стран, приведший в конечном счете к кризису, был связан прежде всего с активизацией ипотечных программ при активной поддержке государства. Спад в экономике сопровождается увеличением безработицы, снижением реальных доходов населения и негативными ожиданиями относительно будущей занятости и будущих доходов. По словам Родионовой Н.В., «особую важность этот вопрос приобретает в случае массового распространения жилищного кредитования, так как при падении экономической активности возрастает безработица, и доходы населения теряют стабильность, что усложняет выполнение принятых гражданами обязательств по кредитным договорам. Одновременно в стадии экономического спада усиливается давление на рынок жилой недвижимости. Это приводит к падению ее цены»
По данным исследования Г.В. Лукьянчикова средняя продолжительность цикла на рынке недвижимости США составляет 6-8 лет. Другое его исследование, проведенное по 18 странам ОЭСР за 1970-2005гг., выявило циклы продолжительностью 10 лет, что вполне соответствует классическим промышленным циклам К. Жугляра - К. Маркса, при этом максимальное изменение цен составило в Нидерландах: +98,4% в стадии подъема и -50,4% - в стадии спада . На российском рынке недвижимости цикличность проявляется главным образом в значительном изменении количества совершаемых сделок, в то время как колебания цен оказываются гораздо меньшими. Обычно происходит ускорение или замедление темпов прироста цен, в то время как абсолютное снижение цен в рублевом эквиваленте на российском рынке недвижимости наблюдается только в короткие периоды и, как правило, незначительное. Заметим также, что рынку недвижимости присуща сезонная составляющая, которая может имитировать краткосрочный цикл. В 2009-2010 годах Правительство РФ активно проводило политику по борьбе с последствиями мирового финансового кризиса, одними из реализуемых первоочередных мер которой являлись: содействие занятости населения, жилищное строительство и содействие гражданам на рынке жилья. На начало 2010 года наблюдалось уменьшение численности безработных с одновременным увеличением доступности объектов жилой недвижимости, что свидетельствовало об эффективности проводимой политики.
На состояние рынка жилья и его динамику оказывают влияние следующие факторы:
- 1) количество заключенных браков и бракоразводных процессов - этот показатель свидетельствует о росте или сокращении числа домохозяйств, соответственно, влияет на изменение величины спроса на отдельные единицы жилья (квартиры, индивидуальные жилые дома) на рынке жилой недвижимости;
- 2) рождаемость - влечет за собой рост числа членов домохозяйств, что влияет на увеличение спроса на дополнительные площади жилых помещений. Как правило, это достигается либо за счет увеличения объемов спроса на многокомнатные квартиры с одновременным увеличением объемов предложения однокомнатных квартир; либо за счет реконструкции уже имеющихся индивидуальных жилых домов путем строительства дополнительных единиц жилой площади в виде пристроек к основному строению.
- 3) смертность - этот показатель может свидетельствовать как о сокращении числа членов существующих домохозяйств, что может сопровождаться увеличением объемов предложения многокомнатных квартир с одновременным увеличением объемов спроса на квартиры с меньшим количеством комнат; так и о сокращении количества самих домохозяйств, что сопровождается увеличением предложения отдельных единиц жилья на рынке.
- 4) миграционные процессы - прибывшее из других стран трудоспособное население, как правило, нуждается в жилье. Поскольку потребность в жилье возникает сразу по прибытии, важное значение приобретает рынок аренды жилой недвижимости, который позволяет без серьезных потерь отсрочить во времени приобретение объектов жилой недвижимости. При этом сдача жилья в аренду становится самостоятельным бизнесом, а используемые для этого квартиры изымаются с рынка жилья. Появляется особый слой инвесторов, приобретающих жилую недвижимость с целью получения дохода от его использования.
Состояние и динамика основных показателей рынка жилья (цен и объемов продаж) определяется особенностями реагирования различных его сегментов на изменение макроэкономической ситуации в стране, уровня доходов и накоплений людей, а также их ожиданиями и настроениями. Значительное влияние на рынок жилой недвижимости оказывают демографические процессы и характеристики проводимой государством жилищной политики. Рынок жилья демонстрирует проциклическое развитие, поэтому его параметры коррелируют с изменением денежной массы и объемов производства в стране, а также с повышением или снижением инвестиционной привлекательности страны. Текущее состояние и тенденции рынка жилой недвижимости в России определяются доставшимся в наследие жилым фондом, а также технологическими и институциональными условиями предпринимательства в данной сфере. Происходящие на рынке жилой недвижимости процессы отражают функционирование взаимосвязанных с ним рынков: рынков факторов производства (труда, капитала), финансового рынка, а также рынков товаров и услуг, выступающих в качестве субститутов или комплементов данного блага. Поэтому в следующем параграфе рассмотрим эти взаимосвязи применительно к российскому рынку жилой недвижимости.
К концу 2013 года вокруг российского рынка недвижимости сложилось рекордное число факторов неопределенности - к такому выводу пришли аналитики рынка недвижимости. Индикаторы рынка недвижимости, часть из них носит глобальный макроэкономический характер, другие связаны непосредственно со сферой недвижимости и строительства. Но так или иначе, развитие любого из них может выбить рынок недвижимости из нынешнего положения равновесия.
Если говорить о наиболее глобальных макроэкономических факторах, то до сих пор не ясно, куда двинется цена на нефть с «магической» 100-долларовой отметки. Очевидно, что любое развитие конфликта на Ближнем Востоке способно загнать стоимость нефти на 150 долларов и даже 200 долларов за баррель. Но с другой стороны, при нормализации политической напряженности, по мнению многих экспертов, нефть должна дешеветь по причине стагнации в мировой экономике и двигаться к уровням 80$-60$ за баррель. Не ясно когда и как может возникнуть очередное «обострение» на финансовых рынках - то ли подойдет к грани дефолта очередная европейская страна, то ли снова Америка превысит свой лимит госдолга, то ли что-то еще преподнесет очередной «сюрприз». Но опять же очевидно, что на сегодняшний момент накопившихся фундаментальных проблем в мировой экономике хоть отбавляй, а значит, периодические «обострения» происходить будут, - отметили аналитики. - Нет пока ни у кого и однозначного понимания, насколько серьезны проблемы экономического спада в России или на самом деле все движется своим чередом, как обычно. Немало неопределенностей накопилось и вокруг самого рынка недвижимости. Например, ипотека, как основной двигатель платежеспособности массового спроса, никак не хочет дешеветь, несмотря на все прогнозы, обещания и «принимаемые меры». Хотя дело даже не в ипотеке как таковой, а в высокой стоимости денег в России. Минувший 2013 год был богат на дискуссии в отношении необходимости снижения стоимости заимствования ресурсов, но пока ситуация остается прежней. Обратная сторона медали - риск усиления инфляции при удешевлении заимствований, что может принести больший негативный эффект, чем удешевление кредитов. Но в итоге получается, что не только ипотечный заемщик переплачивает до 2-3 цен квартиры из-за дорогого кредита (используйте ипотечный калькулятор), но и при строительстве кредиты застройщикам под 15%-20% годовых за несколько лет строительного цикла повышают себестоимость жилья на 30%-50%, а порой и более. При этом банки тоже не могут кредитовать дешевле, если им самим ресурсы достаются под высокий процент, например, при размещении депозитов населения. Получается замкнутый круг, который рано или поздно кто-то должен будет разорвать.
В подвешенном состоянии продолжают оставаться и вопросы вовлечения в оборот неиспользуемых земель, констатировали аналитики рынка. Казалось бы, шаги в этом направлении делаются, но в основной массе застройщикам по-прежнему проблематично изыскать площадки под застройку по приемлемой стоимости, чтобы построить на них жилье по доступным ценам. Много было сказано о необходимости разбюрократизации строительной отрасли, сокращении числа разрешений и согласований, но пока строить легче не стало. Все эти обстоятельства подтверждаются одной простой цифрой - объемы строительства жилья в России последние годы почти не растут и от плановой цифры в 1 квадратный метр на человека в год (порядка 140 млн. кв. м по всей стране) еще очень далеко .
Другим нерешенным вопросом остается рыночный налог на недвижимость, введение которого, похоже, снова откладывается, добавили эксперты. Понятно, что в понимании большинства граждан любой новый налог - это зло. Но как показывает мировая практика, именно рыночный налог на недвижимость способствует повышению доступности жилья для населения, препятствуя скупке лишних квадратных метров спекулянтами, которые никак его не используют - ни для себя, ни для сдачи в аренду, - отметили авторы исследования. Пока характерная особенность нашего времени такова - новостройки Москвы и ряда других крупных городов России нередко стоят с темными окнами, значительная часть квартир куплена впрок и никак не используется. А купить квартиру в Москве по приемлемой цене проблематично, как и снять квартиру в цивилизованном доходном доме - нет таких домов в России за исключением единичных экспериментальных примеров.
Примечательно, что динамика цен на квартиры в Москве по итогам 2013 года по сути и отражает всю ту «подвешенную» ситуацию, в которой находится посткризисный рынок недвижимости. И похожая картина имеет место почти по всей стране. Долларовые цены на недвижимость в Москве и Подмосковье за 2013 снизились на 2,6% - с 5279 долларов за квадратный метр в декабре 2012 года до 5144 долларов за метр в декабре 2013 года. Рублевые цены на квартиры в Москве выросли за год на 2,8% с отметки около 163,4 тысячи рублей за метр в конце 2012 года до 168 тысяч в конце 2013 года. Учитывая, что сейчас курс доллара как раз примерно на 5%-6% выше, чем в конце 2012 года, эти цифры практически совпадают. В этих условиях правильнее всего сделать вывод, что цены на недвижимость в Москве и Подмосковье за 2013 год фактически не изменились. Рынок недвижимости мозаичен, он состоит из разных объектов, какие-то из них, например, новостройки, склонны расти в цене во многом за счет стадии готовности, более качественное жилье также стремится хотя бы отыгрывать инфляцию, старый жилой фонд - нет. Но в среднем заметного изменения ценового уровня на рынке недвижимости в 2013 году не произошло.
Всегда следует помнить, что при наличии даже официальной инфляции на уровне 7%-8% в год (по оценке ряда специалистов реальная инфляция выше), рост цен на уровне 3%-5% за год по сути лишь рост в номинальном выражении, - подчеркнули эксперты. А с учетом инфляции это снижение, поэтому вряд ли корректно говорить о том, что цены на недвижимость растут, если этот рост менее инфляции. Аналогично скидки и акции на рынке новостроек, а также торг на вторичном рынке на уровне 3%-5% - также стандартная практика, особенно вне сезона. Если годовая динамика цен на рынке недвижимости в Москве или в России менее 5% вверх или вниз, то, по сути, это отсутствие динамики - рынок просто «топчется на месте», отыгрывая локальные факторы, сезонность, вариации структуры предложения и продаж и другие подобные факторы. Также следует отметить, что динамика цен на квартиры в Москве в 2013 году не была монотонной. Прирост в начале года сменился коррекцией в конце весны - начале лета, потом к концу лета и осенью вновь установился непродолжительный восходящий тренд, но к концу года вновь пришла коррекция .
В этом и проявляется вся указанная выше неопределенность, царящая сейчас вокруг рынка недвижимости, резюмировали авторы исследования. Такие события, как испуг от «обещанной» девальвации рубля летом или череда отзывов лицензий у банков в ноябре-декабре, а также прочие подобные факторы, вызывают то всплеск активности вокруг недвижимости, то столь же быстрый спад интереса к ней. Преобладание на рынке недвижимости несвойственной ей волатильности - одна из основных особенностей сегодняшнего дня, о чем аналитики предупреждали еще год назад в прогнозе на 2013 год.
Коммерческая недвижимость в России возвращает свою инвестиционную привлекательность, считают аналитики PwC. Большинство участников рынка разделяют их оптимизм и ожидают роста ставок аренды и цен в ближайшие несколько лет
Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»
Рынок коммерческой недвижимости России прекратил падение и в ближайшие три-четыре года полностью восстановится, говорится в отчете «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости, 2018 год», подготовленном аналитиками PwC (есть в распоряжении РБК; в исследовании приняли участие около 600 ключевых игроков европейского рынка коммерческой недвижимости и 50 российских).
Российский рынок уже достиг дна, уверен директор практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости PwC Саян Цыренов. «Москва долгое время находится в нижней части рейтинга, однако оживление арендного рынка, снижение процентных ставок и возросшая активность инвесторов позволяют предполагать, что в следующие два-три года Москва поднимется на значительно более высокую позицию», — говорится в отчете PwC.
Сейчас Москва занимает 30-е место среди европейских городов с точки зрения привлекательности инвестиций в недвижимость (во все сегменты), это худший показатель с 2005 года. Но по прогнозу PwC, который аналитики компании назвали «умеренным оптимизмом», уже в течение одного-двух лет восстановится привлекательность сегмента складской недвижимости, чуть больше, три-четыре года, потребуется на восстановление сегмента офисной и торговой недвижимости. Единственной категорией, которую в ближайшие годы ждет стагнация, является жилая недвижимость.
Оптимизм относительно перспектив российского рынка недвижимости показал и опрос респондентов. Большинство (20%) планируют приобретать готовые объекты в России, 16% рассчитывают на привлечение новых российских или иностранных инвестиций. 11% опрошенных заявили о намерении оптимизировать свои затраты, рефинансировать кредиты и запустить новые девелоперские проекты.
Согласно опросу, наиболее привлекательными типами недвижимости для инвесторов в России в этом году стали офисная и торговая. Но если интерес к офисам за год несколько увеличился (с 30 до 32%), то к торговой недвижимости, напротив, снизился (с 21 до 16%). В два раза сократился интерес к жилой недвижимости — с 30 до 14%, а доля инвесторов, заинтересованных в покупке складов, возросла почти в три раза — с 5 до 14%.
Brexit меняет лидеров
Вероятный выход Великобритании из ЕС оказывает серьезное влияние на инвестиционный климат в Европе, указывается в исследовании. В связи с этим эксперты, опрошенные PwC, ожидают в 2018 году как сокращения инвестиций, так и падения цен на недвижимость в Великобритании (Лондон в рейтинге привлекательности европейских городов для инвестиций в недвижимость уже второй год находится в конце списка и сейчас занимает 27-е место). «Рынок недвижимости в Великобритании находится в фазе ожидания, многие инвестиции замедляются из-за неопределенности», — говорится в отчете PwC. При этом рост арендных ставок и приток капитала ожидается в Люксембурге, Париже и Амстердаме — городах, считающихся альтернативами Лондону после Brexit.
Больше иностранцев
В среднесрочной перспективе на российском рынке недвижимости появится больше зарубежных инвесторов, несмотря на санкции, уверены опрошенные PwC эксперты. «При дальнейшем улучшении геополитической обстановки рынок будет более привлекательным для западных инвесторов ввиду высокой доходности», — говорится в исследовании.
Офисные и торговые центры исторически были самыми популярными объектами среди инвесторов в российскую коммерческую недвижимость, указывает руководитель отдела исследований JLL Олеся Дзюба. Больше всего инвестиций по итогам девяти месяцев 2017 года (36%, или $975 млн) пришлось на торговую недвижимость, немного меньше — на долю офисов (31%, или $817 млн), говорит она. «Несмотря на то что жилье действительно пользовалось повышенным спросом в последние пару лет, по объему инвестиций этот сегмент никогда не сможет обойти офисную или торговую недвижимость», — уверена Дзюба.
В ближайшие годы вряд ли стоит ждать восстановления ставок аренды и цен на коммерческую недвижимость до докризисного уровня, возражает управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. «Ставки аренды на склады и офисы окончательно ушли в рублевую зону, к тому же большинство торговых центров взимают с арендаторов не фиксированную ставку аренды, а процент с оборота, — отмечает он. — Кроме того, несмотря на более высокую доходность инвестиций в коммерческую недвижимость в России, европейские рынки более стабильны и предлагают пусть и меньшую доходность, но номинированную в евро, а не в рублях».
Иностранные инвесторы заметно активизировали деятельность на российском рынке коммерческой недвижимости, настаивает Саян Цыренов. В качестве примера он приводит покупку американским фондом UFG бизнес-центра «Легион II», китайской Fosun — МФК «Военторг» и английским инвестфондом Raven Russia — двух бизнес-центров и склада в Санкт-Петербурге. В целом объем сделок на рынке коммерческой недвижимости в России в 2017 году, по прогнозу CBRE, составит $4,6 млрд — примерно столько же, сколько и в 2016-м. При этом уже в следующем году объем сделок может возрасти до $5,2 млрд.
21.05.2018
Рынок недвижимости в России сейчас переживает удар от случившегося в 2017 году краха частных банков, а также переход в стадию выживания сотен кредитных организаций.
Рынок недвижимости в России трудно оценивать по статистике строек, продаж и ценам объявление. Причина проста — из-за налоговых соображений ввод частных домов поздно попадает в статистику и жильё в регионах России. Кроме этого существует значительная разница между официальной и фактической стоимостью продажи недвижимости.
Реальное состояние российского рынка можно оценить, изучая фазу цикла рынка недвижимости, удовлетворенность спроса и поведение крупных игроков.
Цены на российском рынке недвижимости приближались бы к максимальным, а спрос достиг пика только в случае, если российский рынок двигался вместе с мировой экономикой.
- Рынок недвижимости в США сейчас находится в фазе роста цен и спроса, этот цикл длится уже 9 лет и, по мнению отраслевых экспертов, продлится еще 5-6 лет.
- В Китае рынок насыщен предложениями и количество вакантных объектов растет, а банки продолжают кредитовая стройку.
- Цены на рынке недвижимости Чехии растут с 2009 года и по росту стоимости недвжимости.
Ситуация в России другая: одни девелоперы и их кредиторы ожидают государственной поддержки, а другие близки к банкротству. С начала 2017 года Россия находилась в стадии экспансии — жилая недвижимость активно строилась, а спрос не снижался. Но сейчас стройки закрываются и участки распродаются.
Скорее всего 2018 год пройдет на рынке как год движения ко дну. Лучшим сценарием было бы резкое и глубокое падение цен не приносящей прибыли недвижимости.
Инвестиционная привлекательность недвижимости в России
В качестве триггера продолжения роста рынка недвижимости в России часто приводят аргумент, что у большого количества населения еще остается потребность в жилье. Связывают это с высокой долей аварийного жилья, хроническим недостатком жилья еще с советских времен и выбытием старого жилого фонда.
За постсоветский период обеспеченность жилья в России выросла с 16 квадратных метров до 24 в расчете на одного жителя. Но такое положение дел не говорит об инвестиционной привлекательности российского рынка недвижимости. В Китае ситуация немногим лучше, но в отличии от России, в Китае средняя зарплата выше, а стоимость потребительской корзины — ниже.
Так на какой фазе рынка сейчас находится недвижимость в России? В обычном цикле пику цен предшествует пик строительства. В России последние два бума недвижимости были с 2002 по 2007 года и в 2010-2015 годах. Продолжительных кризисов не было, а после гигантской девальвации 1998-2001 годов этот период нельзя считать кризисным — цены на недвижимость изменились незначительно.
В ожидании капитала. Инвестиции в коммерческую недвижимость России топчутся на месте.
В России сократилось финансирование строек. Ценовой пузырь не успевает сформироваться, в отличии от 2006-2007 годов, когда был пик на фоне недостаточного предложения. Благодаря экономическим санкциям, в России уменьшается финансирование экономики, а следовательно, инвестиции в стройку.
С большой вероятностью в 2018 году мы увидим выход на рынок около 72 миллионов квадратных метров жилья, что значительно ниже пика строительства в 2014-2015 годах, когда на рынок было введено 84.2 и 85.3 млн. кв.м соотвественно.
2014 и 2015 годы стали абсолютно рекордными в истории рынка недвижимости в России. Это подтверждает, что российский девелопмент переживает не избыточное предложение 2016 года, а рецессию - сокращение строительства на протяжении уже двух лет, снижение продаж, несмотря на снижение цен и попытки стимулировать ипотеку. За 2017 год снизился ввод жилья в стране на 6,4% в сравнении с 2016 годом. Так на рынок вышло менее 75 млн кв. м жилья за год, что примерно на 12% ниже пика строительства.
Также на рынке существуют предпосылки для дальнейшего снижения. Крах частных банков и переход сотен мелких и средних кредитных организаций в стадию выживания в 2017 году (по данным ЦБ РФ, около 30% банков убыточны) может нанести серьезный удар по рынку - этот фактор опаснее и хуже, чем высокие ставки по кредитам и отсутствие на рынке доступных длинных денег.
Банки - источник появления на рынке тысяч объектов недвижимости, которые они держали в залоге с оценками на 40–50% выше рыночных цен.
Куда вложить средства на рынке недвижимости в России?
Пока интересные инвестиционные объекты еще не на рынке. По опыту прошлого кризиса можно ожидать, что процедуры попадания залоговой недвижимости в продажу, занимают около года. Когда это случится, цены сделок в среднем составят меньше половины от залоговых оценок, сделанных до экономических проблем 2014–2015 годов. Поэтому реальные сделки в секторе будут в разы дешевле того, что есть сегодня.
Покупать стоит активы, которые меньше зависят от политики государства. С учетом тенденций ежегодного исчезновения банков и сокращение занятости белых воротничков во всех секторах экономики, рекомендуем держаться подальше от офисной недвижимости.
Складская недвижимость за городом может переживать долгий спад из-за сокращениям импорта и санкций. Имеет смысл сфокусироваться на залоговой логистической и торговой недвижимости в крупных городах России, где дорого обойдется строительство конкурирующих объектов.
Дефицит площадок, наблюдаемый еще в 2016 году, пригодных для жилой застройки, сменился в 2017 избыточным предложение. Поэтому цены на новое жилье и коммерческую недвижимость в крупных городах-милионниках снизиться меньше (Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону).
В первой половине 2017 года активно вводилась в эксплуатацию жилая недвижимость за пределами Москвы:
- Московская область 10.5%
- Краснодарский край 7.3%
- Санкт-Петербург 5.8%
- Ленинградская область 5.4%
- Татарстан 3.9%
Несовершенная нормативная база по арендному бизнесу сильно мешает рынку жилой недвижимости, а политика по целенаправленному завышению кадастровой стоимости объектов в разы выше реальной рыночной стоимости мешает всему рынку недвижимости в целом.
Из-за закрытости информации о долгосрочных планах развития городов трудно сейчас оценить перспективы. Поэтому скорее всего 2018 год пройдет на рынке как год движения ко дну.
Резкое и глубокое падение цен не приносящей прибыли недвижимости ниже уровня 2009 года с относительно непродолжительным пребыванием в стагнации стало бы наилучшим сценарием. Так в 2019 году можно было бы ожидать восстановления.
Похожие статьи
