С 2015 года в России переходят на новую схему вычисления налога на имущество. Проект начали внедрять в отдельных регионах, но к 2020 году изменить алгоритм расчетов обязаны во всех уголках РФ. В качестве базы теперь берется кадастровая, а не инвентаризационная стоимость недвижимости. Величина кадастровой оценки обычно выше, иногда в несколько раз, значит всех ожидает увеличение выплат. Если в расчеты закрались ошибки, сумма превысит рыночную. Мы разобрались, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости и уменьшить ее законными способами.

Основные понятия

Налог на имущество начисляется на объекты, оформленные в собственность граждан:

• жилые помещения;
• комплексы недвижимости;
• жилые дома и строения, возведенные на земельных участках, которые предназначены для индивидуального строительства или для ведения подсобного и дачного хозяйства;
• гаражи и места под машину на парковках;
• объекты незавершенного строительства;
• иные сооружения и помещения.

Чтобы уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно, сначала проверьте точную сумму выставленной оценки. Она приведена на странице интернет-сервиса Росреестра . Чтобы найти объект, укажите его номер в кадастре или точный адрес. Вы увидите официальную сумму и дату ее выставления. Выписку из кадастра с указанием суммы также выдают в МФЦ, на портале Госуслуг.

Справка. Для расчета налога на недвижимость используется не полная кадастровая стоимость, а за вычетом цены 20 м2 из общей площади. В первый год дополнительно используется понижающий коэффициент 0,2, каждый год он вырастает на 0,2 пункта .

Законные причины для пересмотра

Законом установлено 2 возможности снижения суммы, выставленной в кадастре:

• при расчетах были использованы неверные сведения;
• выставленная сумма превышает рыночную цену объекта.

Справка. Чаще всего оспорить расчеты Росреестра собственники пытаются по второй причине – при несоответствии цены рыночной. С начала 2017 года из 7 тыс. исков по пересмотру данных в кадастре в 6,5 тыс. просили установить рыночную цену для расчетов и только в 49 указывали на наличие ошибок в данных.

К недостоверным данным относятся ошибки в характеристиках, которые привели к завышению итоговой суммы. Это:

• неправильно указанные параметры объекта;
• неточная оценка класса аварийности, условий местоположения, категории земель, целевого назначения, наличия санитарно-защитных зон;
• неправильное использование информации при расчетах.

Чтобы найти основания для изменения суммы оценки, запросите полные сведения об объекте, примененные при вычислении. Подайте заявление в Росреестр, ответ должны дать в 7-дневный срок.

Если выставленная в кадастре сумма превысила рыночную – учтите, что цены сравниваются не на текущий момент, а на дату выставления цены в кадастре. Если рыночная стоимость снизилась уже после проведения оценки, уменьшит налог не получится.

В какой орган обратиться

Если заявитель – физическое лицо, оспорить кадастровую стоимость земельного участка он может в специальной комиссии Росреестра или в судебном порядке. Если вы решите сразу подать документы в суд, можете это делать напрямую, минуя заявление в комиссию. Юридическим лицам так сделать не получится, они обязаны сначала предъявить запрос Росреестру.

Обращение в комиссию по ряду причин привлекательнее судебного процесса:

• более короткий срок рассмотрения спора – в течение месяца;
• не надо оплачивать госпошлину и составлять исковое заявление.

Если заключение комиссии вас не устроит, вы можете подать заявление в суд в течение 10 дней. Судебный процесс более длительный и затратный, но он дает больше шансов получить положительное решение, чем подведомственная комиссия.

Перечень документов

Обязанность доказать причины для перерасчета законом возложена на заявителя. Вам надо подготовить документы, четко обосновывающие недостоверность параметров или оценку рыночной цены. Чтобы оформить заявление в комиссию или в суд, приготовьте:

• заверенную нотариусом копию документа о праве собственности;
• выписку из государственного регистра (ЕГРН) об определенной кадастре цене объекта и его характеристиках;
• подтверждение недостоверности расчетных данных – при заявлении по причине неверных сведений;
• отчет об оценке рыночной цены объекта на дату выставления кадастровой – при заявлении по причине несоответствия цены.

Справка. Ранее обязательным документом в списке было экспертное заключение от саморегулируемой организации оценщиков (СРО) о соответствии проведенной оценки требованиям законодательства. Позднее требование об экспертизе СРО из закона убрали, но обычно суды считают отчет без экспертного заключения недостаточным.

Для суда дополнительно потребуются:

• исковое заявление;
• квитанция об уплате пошлины;
• уведомление о вручение, подтверждающее получение другими сторонами дела копий искового заявления;
• отказ Росреестра – если предварительно вы обратились в комиссию;
• доверенность на представителя истца;
• для юридических лиц – подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования вопроса.

Оспаривание в ведомственной комиссии

Для уменьшения кадастровой стоимости земельного участка или личной недвижимости через комиссию, соберите документы по перечню и приложите их к заявлению в Росреестр. На обработку заявления предусмотрен месяц, в течение 7 дней комиссия сообщит дату рассмотрения документов. Через 5 рабочих дней после принятия решения, вам отправят уведомление об удовлетворении требований или отказ.

При положительном решении будет определено новое значение для базы кадастра – рассчитанное на основе предоставленных сведений или равное рыночной цене. Если вас не устраивает полученная сумма, оспорить ее можно в судебном порядке, как и отрицательное решение комиссии.

Обращение в суд

Ответчиком по делу о пересмотре ошибках в кадастровых данных является Росреестр. Законом для такой категории споров определен срок давности в 5 лет – если данные в государственный кадастр были внесены раньше, изменить их не получится. Нельзя снизить и предыдущую цену, если во время обращения в суд она изменилась на новую.

Заявление должно охватывать только один вопрос. Если вы уплатили налоги, вычисленные на основе неверной суммы, то сначала получите решение об установлении новой величины в кадастре, а потом подавайте иск о возврате излишне уплаченных средств.

Пошаговая инструкция – как снизить кадастровую стоимость недвижимости в суде:

• напишите исковое заявление;
• оплатите пошлину – 300 руб. для граждан и 2000 руб. для юридических лиц;
• отнесите документы в суд;
• процесс займет от 2 мес., на вступление решения отведен 1 мес.;
• при получении положительного решения передайте его в Росреестр для записи нового значения в базу кадастра.

Справка. Если ваш объект является долевой собственностью, участие всех владельцев в тяжбе необязательно. Суд установит кадастровую стоимость для всего объекта. Если другие собственники не согласны с процессом, их замечания будут добавлены в список доказательств, но не станут обязательной причиной отрицательного решения.

На обжалование вынесенного решения отведен месяц. Если стороны не подадут апелляцию в этот срок, решение вступит в силу. Измененная сумма учитывается с 1 января года, в котором создан иск.

Выгода от оспаривания

Прежде чем оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, оцените возможную выгоду от изменения суммы. Подсчитаем затраты: оценка рыночной стоимости на заданную дату составит 20 тыс. руб. при цене объекта менее 10 млн. руб. Экспертное заключение СРО – от 15 тыс. руб., выписка из ЕГРН – 400 руб. Итого – от 35 тыс. руб.

К 2020 году все субъекты РФ обязаны перейти на новый порядок расчет имущественного налога. К указанному году он исчисляется на основании кадастровой стоимости. Если она завышена, владельцу будет выгодно уменьшить кадастровую стоимость.

Если при оценке недвижимости выставленная кадастровая стоимость была завышена, то хозяин может запросить проведение переоценки. Сама процедура имеет общие шаги, но есть нюансы оценивания, касающиеся самого типа объекта.

Зачем уменьшать кадастровую стоимость недвижимости

Целесообразно снижение КС потому, что до 2020 года этот показатель установят в качестве основного при расчёте имущественного налога. Пока при исчислении используется понижающий коэффициент 0,2. Поэтому лучше заранее поменять стоимость жилплощади по кадастру, чтобы не переплачивать в будущем.

Помимо расчета имущественного налога, перерасчет потребуется и при продаже недвижимости. Если кадастровая стоимость объекта занижена, то при регистрации сделки в Росреестре проверят, почему помещение продается по цене ниже кадастра. Налоговики могут наложить штрафы, заставив заплатить недоплаченную сумму.

Среди законодательных актов, регулирующих процедуру пересмотра КС объектов, можно выделить следующие:

• ФЗ N 237 – закрепил принципы и последовательность проведения повторной оценки;
• Постановление Пленума ВС N 28 – уточняет ряд частных вопросов, касающихся дел по перерасчёту кадастровой стоимости недвижимости;
• ФЗ N 221 – приводит разъяснения по поводу возникающих ошибок и неточностях при оценивании КС;
• ФЗ N 135 – регламентирует осуществление оценочной деятельности специалистами на территории РФ.

Пошаговая инструкция: как уменьшить кадастровую стоимость

Процедура пересмотра КС объекта проводится в определенном порядке и занимает около 2-3 месяцев . Сначала гражданин подает заявку и документы, сведения из которых подтверждают его правоту. Затем рассмотрением запроса и поданных бумаг занимается специальная комиссия.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости

Снизят стоимость объекта по кадастру только в определенных случаях:

• При изменении текущего состояния жилплощади (признания аварийной и т. п.).
• Если некорректно проведены предыдущие вычисления.
• Когда имеются недостоверные факты, которые повлияли на результат.

Ошибка может быть сокрыта в неправильном понимании целевого назначения объекта, техсостояния, местоположения и иных факторах. Следовательно, основной причиной для переоценки становится недостоверность сведений из Росреестра.

Влияние оказывают и нормы местного законодательства. К примеру, в регионе проживания расчёт может проводиться исходя из инвентаризационной стоимости жилплощади. В таком случае переоценка КС проводиться не будет.

При анализе стоимости дома по кадастру обращают внимание на следующее:

• площадь;
• год строительства;
• имеющиеся линии коммуникации.

Чаще всего в расчет не берется текущее состояние имущества и фактический износ самого дома.

Обращаться за переоценкой собственники вправе не позже 5 лет (в ряде регионов – 2-3 лет) после предыдущего изменения КС. Спустя указанный период госорганы проводят плановый пересмотр оценки по кадастру, но и этот результат можно оспорить. Поэтому направлять такого рода запросы в любое время не получится.

Налоговая инспекция при подсчете размера имущественного сбора, взимаемого с владельцев недвижимости, ориентируется главным образом на его кадастровую стоимость. Затем она закрепляется в базе данных кадастра, и, как правило, не пересматривается вплоть до перехода прав на объект другому лицу.

Соответственно, собственникам невыгодно переплачивать из-за выставленной завышенной оценки. Данное правило касается расчета имущественного налога в отношении квартир, домов, земельных участков и нежилых помещений.

Самостоятельная проверка

Для начала сам собственник проводит индивидуальную проверку и устанавливает, вследствие чего возникло завышение КС. Узнать текущую оценку объекта по кадастру можно, заглянув в выписку из ЕГРН. Она выдается лично собственнику.

Получить ее можно следующим образом:

• обратившись в отделение Росреестра по месту расположения имущества;
• подав запрос в МФЦ (Мои документы);
• выслав заявку через сайт Госуслуг или Росреестра;
• отправив заявление по почте.

За выдачу выписки взимается госпошлина в размере 300 рублей для физических и 950 рублей для юридических лиц. Внести оплату можно в любом банке – в самом отделении или через интернет-сервис.

Получив выписку, стоит сравнить цену, которая стоит в документе, с актуальными ценами на недвижимость схожего типа на рынке. Целесообразно просмотреть объявления о продаже таких объектов. Если цена, указанная в выписке, разнится с рыночными на 25-30% и более, то стоит запросить пересмотр.

Нужно ориентироваться на цены, актуальные на момент определения стоимости по кадастру, а не на текущие расценки.

Поэтому даже резкое падение стоимости на недвижимость в настоящее время не сыграет роль при переоценке. Исключением становится ухудшение состояние имущества.

Обращение в оценочную компанию

Сравнив примерную стоимость самостоятельно, потребуется получить оценку квалифицированного специалиста. Для этого обращаются в оценочную компанию, получившую лицензию на ведение такой деятельности.

Это не обязательное условие для пересмотра КС. Но только специалист сможет точно установить, есть ли смысл начинать оспаривание кадастровой стоимости объекта.

Услуга предоставляется на платной основе. Средний ценник – 10 000 рублей в регионах и 15-20 – в столице и СПб. Конечная сумма также зависит от сложности осматриваемого объекта, места его нахождения и пр. Такие цены сперва кажутся внушительными, однако с учетом завышенных налогов потери будут еще больше, особенно если речь идет о большом объекте.

Сначала оценщик просмотрит сведения из документов на недвижимость и установить, что кадастровая стоимость была завышена. Затем с ним заключается соглашение на проведение оценочных работ.

Если по итогам проверки была установлена недостоверность кадастровой стоимости в сведениях из Росреестра, этот факт отражается в заключении специалиста.

Сбор документов

Для проведения процедуры гражданину потребуется подать заявление и ряд других документов:

• выписку из ЕГРН (в ней обозначена кадастровая стоимость объекта);
• свидетельство о праве владения на недвижимость;
• отчёт о результатах проверки оценщика;
• паспорт заявителя;
• предыдущий отчёт об установлении КС объекта;
• основание, согласно которому объект был оформлен в собственность (дарственная, вступление в наследство, соглашение купли-продажи и пр.);
• квитанцию об уплате госпошлины;
• свидетельства, в которых отражен факт допущения ошибки в проведённых ранее расчётах.

Заявка установленной формы на пересмотр КС выдается на месте.

Госпошлину можно оплатить на сайте Росреестра, в отделении данного госоргана или МФЦ.

Если помещение находится в совместной собственности, запросить перерасчет может любой из владельцев. Комиссии и суду не важен размер долей, при рассмотрении учитывается только цена всей недвижимости.

Первичной инстанцией, которая занимается рассмотрением запросов на пересмотр кадастровой стоимости, является комиссия Росреестра. Она формируется после получения обращения и требуемых документов от собственника. Без необходимых бумаг и соблюдения сроков подачи обращение рассматриваться не будет.

На проверку свидетельств комиссии отводится 30 дней с даты их принятия. В отведенное время проводится заседание комиссии, на котором может присутствовать сам заявитель. По окончании срока его оповестят о результатах.

Обращающемуся откажут в переоценке либо удовлетворят его запрос. Комиссия самостоятельно уведомит Росреестр о вынесенном вердикте. Если заявителю откажут, он вправе оспорить данное решение через суд в следующие 10 дней.

Судебное разбирательство

Если добиться правоты по результатам разбирательства с комиссией не удалось, желающий сможет отстоять свои права в суде (согл. ст. 403 НК). Такое право было дано юридическим и физическим лицам еще в 2017 году. Причем оспорить результаты оценки они могут сразу, не дожидаясь комиссии, т. е. запросить определение стоимости имущества по кадастру через суд.

Для начала разбирательства подается иск в суд по месту расположения объекта. В качестве ответчика указывается местное отделение Росреестра. В заявлении прописывается одно из требований: оспорить вынесенное решение или действия комиссии, либо же установить текущую КС недвижимости по итогам выявленных ошибок.

К иску прикладываются те же бумаги, что подаются при обращении в комиссию (если имеется – прилагается и вынесенное ею решение). Для начала разбирательств потребуется внести оплату госпошлины – 300 рублей для физических и 2 000 рублей для юридических лиц.

На рассмотрение дела у суда уйдет до 2-х месяцев. При необходимости его продлят еще на месяц (согл. ст. 141 КАС).

Если по итогам КС изменится, новая оценка устанавливается с 1-го января того года, когда был направлен иск. Благодаря этому в ФНС произведут перерасчёт величины взимаемого налога и, если он был завышен, вернуть излишне уплаченную сумму.

Вероятность успеха

Оценить шансы на успех трудно, поскольку все зависит от тех оснований, на которые опирается владелец имущества. Для достоверного определения КС квартиры учитывается не только состояние помещения, но и фактический износ самого дома. Шансы повышаются, если на руках имеется заключение оценщика, подтверждающее завышенную Кадастровую Стоимость объекта.

Плановая переоценка КС недвижимости проводится каждые 5 лет. Если до проведения очередной проверки остается не так много времени, в пересмотре стоимости по кадастру откажут, потому что это и так будет сделано в ближайшее время.

Когда сумму пересмотрят, в следующие 2-5 лет она останется неизменной.

Но если решение суда будет положительным, с ним можно направиться в налоговую и запросить возврат переплаченных средств. В отношении жилого имущества это не дает серьезной экономии, но для юрлиц, чаще всего использующих для своей деятельности нежилые помещения, это позволит серьёзно облегчить налоговое бремя.

Итак, стоимость жилья по кадастру – показатель, на основе которого рассчитывается цена объекта при заключении сделок и величина налога за него. Для проведения перерасчёта сверяются с ценами на схожие типы недвижимости на рынке, обратиться в оценочную компанию, а затем – в Росреестр.

Оспорить кадастровую стоимость дома можно, когда она неоправданно завышена. Его владелец вправе подать заявление о переоценке недвижимого имущества.

Законодательное регулирование

Порядок проведения процесса изменения кадастровых показателей объекта регулируется:

1. Положениями ФЗ-237 от 03.07.2016 г. «О государственной кадастровой оценке» определяются правила и порядок осуществления оценочной деятельности;
2. Решением Постановления Пленума ВС РФ № 28 от 30.06.15 г. излагаются частные случаи, возникающие в ходе рассмотрения дел об изменении стоимости недвижимости;
3. Нормами ФЗ-221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости» разъясняются недочеты и технические ошибки, влияющие на итог проведенных экспертных работ;
4. ФЗ-135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности» устанавливает правила проведения операций по определению цены в России.

Прежде, чем приступить к оспариванию начисляемого налога, нужно выяснить, в каком размере было оценено жилое помещение. Этим занимаются независимые оценочные организации, заключившие договор с властными структурами. При этом стоимостные параметры объектов размещаются в открытом доступе на портале службы Росреестра. Для поиска имущества потребуется занести в форму запроса его адрес либо кадастровый номер, либо найти его на публичной карте.

Рассчитывая величину налогового взноса необходимо помнить, что налоговую основу составляет кадастровая оценка жилого помещения, уменьшенная на размер цены 20 кв.м. от общего его пространства. Таким образом, её величина будет все равно ниже установленной в едином реестре.

Основания для изменения стоимости дома в ГКН

Причинами для проведения процедуры могут стать:

• Недостоверность используемых данных о жилой площади при вычислении стоимостных показателей;
• Установление реальной цены продажи на день исчисления кадастровых характеристик.

Пункты Постановления Пленума ВС РФ № 28 от 30.06.2015 г. разъясняют, что недостоверность оценки, включая и неверное определение параметров дома, допускается при осуществлении кадастрового анализа, что может искажать информацию о нем при определенных обстоятельствах:

1. Недостоверное проставление информации в списке имущества, которое оценивалось;
2. Неправильное исчисление экспертом условий, оказывающих влияние на цену;
3. Расположение дома;
4. Цели предназначения земли;
5. Её разрешенное пользование;
6. Аварийность техсостояния;
7. Расположение предмета в границах территориальных зон со специальными условиями применения;
8. Неиспользование данных о нахождении в состоянии аварии;
9. Неверное использование информации при осуществлении расчетов.

На основании норм ФЗ-135 от 29.07.1998 г. владелец может запросить у эксперта, который обязан ответить в течение недели с момента регистрации запроса.

При обнаружении превышения стоимости в кадастре и её реального показателя, фактическая составляющая должна устанавливаться не на данный момент, а на день установления её в ГКН.

Как уменьшить стоимость недвижимого объекта в ГКН

Процесс занимает определенный период и содержит следующие действия:

1. Установление причин для проведения переоценки. Выявив завышение, нужно убедиться, что это произошло без всяких оснований. Заинтересованность в цене имущества появляется с представлением платежных документов из налогового органа, где стоит сумма платежа, значительно превышающая ожидания собственника. Величина налога на имущество зависит от величины кадастровой стоимостной оценки объекта.

Определить стоимость, содержащуюся в ГКН, удастся, запросив справочную информацию в соответствующей организации. Её можно получить обратившись:

• Лично в подразделение Росреестра;
• Посетить МФЦ;
• Подать запрос на сайте Госуслуг;
• Заполнить поисковую форму на официальном ресурсе Росреестра;
• Отправить обращение средствами почтового отправления.

Выдача выписки сопровождается уплатой госпошлины в установленном законодательно размере: для физических лиц - триста рублей, для компаний - 950 р. Оплата осуществляется в любом подразделении банковского учреждения либо с использованием онлайн-банкинга.

Необходимо провести сравнительный анализ цены, установленной кадастровой организацией, и среднерыночной ценой на подобные жилые помещения. Если она превышает её на 30% и больше, то это может явиться серьезным основанием для проведения переоценки.

Обратиться за пересчетом стоимости собственник объекта вправе не позднее 5 лет со дня изменения цифры. Это связано с пятилетним сроком проведения переоценки. Кстати, и её итоги могут быть обжалованы.

1. Обращение к независимому эксперту. Для подтверждения разницы в ценах на недвижимость нужно запастись заключением специалиста-эксперта, имеющего лицензионное разрешение на проведение такой деятельности. Сделать это нужно обязательно, так как он проведет анализ представленной документации и определит целесообразность оспаривания решения кадастрового органа.

Конечно, за его услуги придется заплатить. В разных регионах сумма будет различаться, но в среднем это обойдется в сумму около 10 000 рублей.

Когда по итогам оценочного исследования будет выявлено, что стоимость дома действительно высока, то необходимо заключить соглашение о проведении соответствующих мероприятий. Срок подготовки отчета и его цена будет обусловлена сложностью исследуемого дома и места его нахождения и варьироваться в пределах 20 000 рублей. Конечно, затраты не маленькие, но, выплачивая необоснованно высокий размер налога, можно потерять существенно больше.

1. Подготовка необходимой документации. Обязанность по доказыванию недостоверности данных, применяемых при вычислении кадастровых показателей, лежит на собственнике дома, обратившимся с соответствующей заявкой. Поэтому заявителю нужно подготовить ряд документов, подтверждающих занимаемую им позицию. Для этого нужно представить:

• Справку из единого реестра объектов, содержащую стоимостную оценку имущества;
• Основание для возникновения правомочий на жилую площадь. Это могут быть: различные договоры, дарственная, свидетельства о наследстве либо праве собственника и др.;
• Заключение эксперта о стоимости жилья;
• Отчет об определении фактической цены дома на дату вычисления его кадастрового показателя в бумажном варианте и в форме электронного файла;
• Бумаги, удостоверяющие наличие выявленных ошибок;
• Паспорт гражданина РФ;
• Заявление установленного формата об изменении кадастровой оценки.

Обращение о пересмотре оценочного показателя без представления указанных бумаг Комиссией по рассмотрению споров во внимание не берется, а судебной инстанцией оставляется без движения.

1. Подача заявки о переоценке объекта. Она представляется в соответствующую комиссию, сформированную в Росреестре. Владельцу потребуется заполнить бланк, содержащий сведения о собственнике жилья, его контакты и адрес проживания, а также указываются основания для обжалования величины стоимости жилплощади в кадастре.

Заявление не принимается из-за:

• Отсутствия необходимой документации;
• Нарушения сроков представления заявки о пересмотре цены;
• Стоимость объекта совпадает с его рыночным номиналом.

1. Подготовка решения комиссией. Рассмотрение заявления должно быть осуществлено в течение месяца от даты его представления. По его итогам заявитель будет уведомлен о принятом вердикте. Помимо этого, владелец объекта может посещать заседания. Решение комиссии считается правомочным, если в заседании будут участвовать не меньше половины его членов.

По результатам обсуждения спора может стать отказ в проведении пересмотра оценки либо положительный вердикт. О своем мнении участвующие в принятии комиссионного решения извещают органы Росреестра.

Владелец может обжаловать его в суде в период до 10 дней с момента вынесения вердикта. Кроме того, оспариваться может не только такое решение, но и результаты оценочных действий.

1. Подготовка обращения в судебные инстанции. С 01.2017 г. собственники жилых помещений могут подавать заявление в суд без обращения в специальную комиссию. Документ представляется в месте расположения территориального подразделения службы. Оно должно содержать:

• Наименование судебной инстанции;
• Данные заявителя и ответчика;
• Информацию о несоблюдении прав либо интересов обратившегося;
• Доводы и причины в подтверждение выдвигаемых претензий;
• Просьба об отмене вердикта или действия комиссии либо установления стоимости с учетом определенных недостоверных сведений;
• Список прилагаемой документации.

С иском представляется тот же перечень бумаг, что и при подаче заявления в спецкомиссию, а также принятое ею решение. Подача заявления сопровождается уплатой госпошлины, в размере, определяемом законодательством: для граждан - 300 рублей, для компаний 2 тыс. рублей.

Владелец вправе самостоятельно определять порядок обжалования кадастрового показателя цены. При судебном обращении гражданам предварительно подавать протест в комиссию не обязательно, для компаний - это обязательный этап. Хотя рассмотрение вопроса в досудебном порядке имеет массу положительных сторон, которыми являются быстрое рассмотрение ситуации, отсутствие судебных затрат и возможность оспорить вердикт.

1. Рассмотрение спора в судебном процессе. Слушание иска проводится на протяжении не больше двух месяцев в зависимости от сложившихся обстоятельств, но может продляться ещё на один из-за сложности материалов. В судебном заседании необходимо доказать незаконность установленной раньше оценочной величины. Когда по его итогам она будет скорректирована, то изменения начнут вводиться с начала года подачи заявления. Пересчет налога должен быть сделан за соответствующий год.

Обратиться с обжалованием по такому виду споров можно только в течение 5 лет с момента занесения обжалуемых данных в ГКН. Но, если на дату представления заявки цена дома в кадастре уже была изменена, то оспорить предыдущую не удастся.

Участники уведомляются о рассмотрении дела, о дате его проведения и месте. Но их отсутствие не помешает вынесению вердикта, если они были надлежаще извещены об этом.

Если по итогам судебных слушаний претензии удовлетворяются, то в итоговой части постановления должна устанавливаться размер установленной судом стоимости жилого помещения, подлежащей занесению в кадастр.

Вынесенное решение может обжаловаться в апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия в окончательном варианте.

Главная причина уменьшения цены объекта заключается в некорректности сведений, содержащихся в реестре и неточности, в основном, допускаются при исследовании информации, используемой для проведения процедуры.

Положения Пленума ВС РФ № 28 от 30.06.2015 г. определяют, какие сведения считаются недостоверными. Это:

• Площадь дома;
• Год его постройки;
• Материалы, использующиеся при возведении;
• Место расположения недвижимости;
• Наличие либо отсутствие коммуникаций и технического оборудования.

В анализ могут включаться и другие параметры, но очень часто специалистами не учитывается реальный износ строения и его фактическое состояние. По такой причине результат может быть некорректен и подлежит обжалованию.

При проведении анализа необходимо учитывать законодательную базу субъектов государства. В различных регионах расчет имущественного налога на жилой объект производится на основании инвентаризационной экспертизы. В этой ситуации в переоценке кадастровых показателей будет отказано.

Прежде чем идти оспаривать завышенную кадастровую оценку дома или квартиры, полезно будет посчитать, во что обойдется этот процесс и насколько он сможет снизить имущественный налог.

Многие владельцы недвижимости по всей России столкнулись с завышением кадастровой стоимости своей недвижимости. Это не может не вызывать тревоги, так как от кадастровой стоимости жилья рассчитывается имущественный налог. При этом ставка налога увеличивается вместе с ростом цены квартиры или дома.

Так, в Москве на квартиру кадастровой стоимостью до 10 млн руб. включительно налог составляет 0,1%, от 10 млн до 20 млн руб.- 0,15%, от 20 млн до 50 млн руб.- 0,2%, от 50 млн до 300 млн руб.- 0,3%, а свыше 300 млн руб.- 2%.

Правда вводится этот налог постепенно - за 2015 год собственники жилья заплатили в 2016 году лишь 20% его полной суммы. В 2017 году будут платить за 2016 году уже 40% суммы, а к 2020 году сумма платежа достигнет 100%.

Сколько стоит оспорить кадастровую оценку

Если кадастровая оценка заметно выше рыночной, то оспорить ее можно не обращаясь в суд - при Росреестре созданы специальные комиссии, которые рассматривают такие обращения. Правда, для того чтобы обратиться в такую комиссию, необходимо заказать отчет оценщика, в которой будет указана рыночная стоимость недвижимости на определенную дату. Этот отчет обойдется заказчику минимум в 40 тыс. руб.

Если комиссия откажет, то можно идти в суд. Но это сразу удорожает процесс почти вдвое - минимум до 70 тыс. руб. А в реальности судебные издержки могут оказаться еще выше. Отчет оценщика можно использовать тот же, который был представлен в комиссию, но услуги юриста придется оплачивать из своего кармана.

Правда, в июле 2017 года вышло постановление Конституционного суда, в котором он отметил, что судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, когда она существенно завышена. Таким образом, теперь появилась возможность переложить судебные издержки на ответчика и тем самым удешевить процедуру оспаривания кадастровой оценки.

Когда имеет смысл оспорить кадастровую оценку

Чтобы узнать, насколько экономически оправдана идея оспаривания кадастровой оценки, надо посчитать свои расходы и потенциальную выгоду от уменьшения налога. Если взять за пример квартиру площадью 100,4 кв. м с кадастровой стоимостью 39,9 млн руб. (налоговый вычет 20 кв. м - федеральная льгота), ставке налога для нее составит 0,2%, а полный платеж - 63 тыс. руб. Если ее кадастровая стоимость составила 87,89 млн руб., то ставка налога становится 0,3%, и полный платеж - 211 тыс. руб. Таким образом разница получается 148 тыс. руб.

Если учесть, что расходы на подготовку документов и суд составляют минимум около 70 тыс. руб., то выгода равна 78 тыс. руб. Однако в 2017 году платеж составит только 40% полной суммы, то есть заплатить после оспаривания придется 25,2 тыс. руб., а если в суд не ходить, то налог составит 84,5 тыс. руб. То есть реальная разница будет уже 59,3 тыс. руб. при расходах в 70 тыс. руб. Таким образом, процедура имеет смысл, если судебные издержки переложат на ответчика или установленная судом кадастровая стоимость квартиры продержится хотя бы два года.

Стоит обратить внимание, что согласно федеральному законодательству, местные власти могут проводить переоценку кадастровой стоимости недвижимости в городах федерального значения - Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе не чаще одного раза в два года. Во всех остальных регионах оценку можно проводить не чаще чем раз в три года и не реже чем в пять. Получается, что в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе можно надеяться, что при новой переоценке власти не ошибутся с кадастровой стоимостью квартиры, но рассчитывать все-таки стоит на то, что через два года опять придется судиться.

Как будет меняться налог на жилье

Площадь квартиры (кв. м) 100 10000 20001 16 6 10 13 16 100 20000 40000 40 16 24 32 40 100 20000 50001 56 22 34 45 56 100 50000 100000 160 64 96 128 160 100 100000 200000 240 96 144 192 240 100 150000 300000 360 144 216 288 360 100 200000 300001 4320 1728 2592 3456 4320

Площадь квартиры (кв. м) Рыночная стоимость (тыс. руб.) Кадастровая оценка (тыс. руб.) Разница в сумме налога (тыс. руб. в год) Разница в сумме к уплате в 2017 году (тыс. руб. с учетом коэфф. 0,4) Разница в сумме к уплате в 2018 году (тыс. руб. с учетом коэфф. 0,6) Разница в сумме к уплате в 2019 году (тыс. руб. с учетом коэфф. 0,8) Разница в сумме к уплате в 2020 году (тыс. руб. с учетом коэфф. 1) 100 10000 20001 16 6 10 13 16 100 20000 40000 40 16 24 32 40 100 20000 50001 56 22 34 45 56 100 50000 100000 160 64 96 128 160 100 100000 200000 240 96 144 192 240 100 150000 300000 360 144 216 288 360 100 200000 300001 4320 1728 2592 3456 4320

Вступивший в силу с 1 января 2019 года федеральный закон № 334-ФЗ позволил компаниям и физлицам уменьша ть налоговые выплаты, оспорив кадастровую стоимость своей недвижимости. Более того - теперь пересмотр стоимости позволит вернуть и пересчитать имущественные налоги сразу за несколько лет. Рассказываем, как оспорить стоимость недвижимости и как это повлияет на налоговые обязательства.

Что такое кадастровая стоимость жилья

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчёта налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от его площади, целевого назначения объекта, материала, из которого построен объект, года постройки и сдачи в эксплуатацию, экономической ситуации в регионе и некоторых других факторов.

Оценкой и установлением кадастровой стоимости занимается Росреестр. Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН - Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

исчисление суммы налога на недвижимость;

подсчёт суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья;

оформление права наследования на жильё;

определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный;

оформление договора дарения на недвижимость.

Зачем оспаривать кадастровую стоимость недвижимости

Перечень регионов, в которых недвижимое имущество организаций и физлиц облагается налогом по кадастровой стоимости, растёт с каждым годом. В 2019 году имущество организаций облагается по кадастровой стоимости уже в 74 регионах, а имущество физлиц, в том числе ИП – в 70 субъектах РФ.

Оспаривание ранее утверждённой кадастровой стоимости может сэкономить компаниям и физлицам существенные деньги - ведь чем ниже стоимость объекта, тем меньше и подлежащие уплате налоги. Тем более, что с 2019 года оспоренная стоимость применяется не только к будущим налоговым периодам, но и к предыдущим.

Пересмотр кадастровой стоимости позволит снизить следующие налоги:

• налог на имущество организаций;
• земельный налог;
• налог на имущество физлиц.

Как оспорить кадастровую стоимость

Порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости установлен в соответствии со ст. 22 федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Кадастровую стоимость могут оспорить заинтересованные организации и физлица - например, собственники-налогоплательщики или арендаторы/покупатели недвижимого имущества.

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать либо в специальную комиссию при Росреестре, либо непосредственно в суд. Обязательного досудебного урегулирования спора по таким делам не предусмотрено.

Подать заявление в комиссию можно через управление Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ). Также заявление можно отправить почтой или через интернет, в том числе через портал госуслуг.

Если организация или физлицо решит оспаривать кадастровую стоимость через комиссию, перед подачей заявления необходимо будет произвести оценку рыночной стоимости спорного объекта. К заявлению необходимо будет приложить следующие документы:

Отчёт об оценке рыночной стоимости на бумажном и электронном носителе.

Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости.

Копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости.

Без этих документов заявление рассматривать не будут.

После получения всего комплекта документов комиссия в течение трёх рабочих дней направит отчёт об оценке рыночной стоимости в Росреестр. Само заявление будет рассматриваться не более 30 дней со дня его поступления. По итогам рассмотрения комиссия примет одно из следующих решений:

решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;

решение об отклонении заявления об оспаривании.

Во втором случае заявитель вправе будет оспорить решение комиссии в судебном порядке.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости

Заявить об оспаривании кадастровой стоимости можно непосредственно в суд, минуя стадию её обжалования в комиссии. Порядок судебного оспаривания кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Подавая иск в суд, нужно уплатить госпошлину. Госпошлина составляет:

300 рублей – для физлиц (в том числе ИП);

2000 рублей – для организаций.

Наряду с исковым заявлением в суд необходимо представить:

выписку из Единого государственного реестра недвижимости об оспариваемой кадастровой стоимости объекта;

копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости (например, копию свидетельства о праве собственности).

Также в суд представляются документы, которые доказывают недостоверность сведений о недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Данный факт могут доказывать документы, определяющие правильную площадь недвижимости, её действительное местоположение, целевое назначение и степень аварийности. Сюда можно приложить документы о скрытых недостатках недвижимости или информацию о том, когда в последний раз производился её капитальный ремонт.

Если до обжалования кадастровой стоимости заявитель установил рыночную стоимость недвижимости, он предоставляет в суд также отчёт оценщика. Если рыночная стоимость объекта не устанавливалась, отчёт не нужен. Документы и материалы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, предоставлять также не нужно.

Суд пересмотрит кадастровую стоимость в следующих случаях:

если заявитель докажет, что при определении стоимости объекта действительно использовались недостоверные сведения;

если заявитель установит рыночную стоимость недвижимости и подтвердит этот факт надлежащим отчетом оценщика.

Спор должен быть рассмотрен судом в течение двух месяцев со дня поступления искового заявления. По сложным делам срок может быть продлён ещё на один месяц (ст. 141 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Как оспаривание кадастровой стоимости повлияет на налоги

До 2019 года новая (оспоренная) стоимость недвижимости применялась для налогообложения с начала того налогового периода, в котором было подано заявление об оспаривании. За предыдущие годы налоговая база не пересматривалась. Соответственно, переплаченные налоги не подлежали перерасчёту.

Допустим, организация уплачивала налог на имущество по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости недвижимости она подала только в 2018 году. В этом же году заявление было удовлетворено. До 2019 года налог по новой стоимости организация могла рассчитывать именно с начала 2018 года. Переплата за предыдущие годы так и оставалась в бюджете.

Вступивший в силу с 1 января 2019 года федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ изменил данный порядок. Теперь оспоренные сведения о стоимости недвижимости применяются с самого начала налогообложения объекта по кадастровой стоимости.

Например, объект облагается по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости подаётся и удовлетворяется в 2019 году. По новым правилам пересмотренная стоимость применяется в целях налогообложения не с 2019, а именно с 2015 года. Соответственно, если в результате оспаривания кадастровая стоимость уменьшилась, то за предыдущие годы у организации образуется переплата.

При этом к возврату или зачёту полагаются налоги, с момента уплаты которых прошло не более трёх лет (п. 7 ст. 78). То есть перерасчету подлежат все налоги, уплаченные за период 2015–2018 годов, если с момента их уплаты ещё не прошло 3 года. Если же подать заявление об оспаривании стоимости в 2020 году, налоги, уплаченные за 2015 год, уже не вернут и не зачтут.

Похожие статьи