Копим отдельно
До начала программы капитальных ремонтов домов собственники по закону имели право выбрать способ формирования взносов. Первый - это счет регионального оператора, на котором аккумулируются средства всех собственников и расходуются в соответствии с региональной программой. При этом работы проводятся в определенной очередности.
Альтернатива «общему котлу» - это открытие спецсчета для каждого конкретного многоквартирного дома. Тогда собственники могут быть уверены, что их взносы пойдут на ремонт именно их дома. Кроме того, они могут самостоятельно определять срок выполнения и виды работ, выбирать подрядную организацию, согласовывать смету и даже увеличивать размер ежемесячного взноса, если это необходимо.
«Индивидуальный способ накопления удобен для новостроек и относительно новых домов, - уверен директор ООО УК «ПЖРЭУ Курчатовского района» (г.Челябинск) Анатолий Давыденко . - Для старых и небольших домов этот способ неэффективен. Сбор от взносов будет небольшим, а все сроки по капремонту уже подошли. Когда они накопят? Где возьмут деньги? Нужно взвешенно подходить к формированию спецсчета. В нашем жилфонде около 400 многоквартирных домов. Сейчас только в одном из них открыт такой счет. Собственники еще четырех домов вышли с инициативой провести общие собрания с этой повесткой».
По словам директора ООО «ДЕЗ Калининского района» (г. Челябинск) Константина Смирнова , в их компании по инициативе собственников запущен проект по управлению спецсчетами капремонта: «Управляющая компания открывает спецсчет в банке с возможностью размещения средств на депозит под наиболее возможно высокий процент, затем разрабатывает индивидуальную для каждого дома программу капремонта, которая, как показывают расчеты, будет реализована гораздо быстрее региональной. Да и собственники спокойны: их деньги лежат в конкретном банке и расходуются на ремонт именно их дома».
Председатель ТСЖ «Возрождение» (г. Челябинск) Марина Пронина рассказала нашему сайту, что перейти на отдельный счет их дому удалось без особых проблем. Только за первые четыре месяца сборов на капремонт им удалось собрать больше 100 тысяч рублей. Эти деньги тут же пошли на ремонт протекающей кровли.
«Сначала я узнала все подробности в банке, на котором можно размещать средства на капремонт, - рассказывает о подготовке к открытию спецсчета собеседница. - Там же я получила список необходимых для этого документов, главный из которых - это протокол общего собрания жителей. Затем провели собрание жильцов: на очном голосовании было мало человек, поэтому позже голосование провели заочно. Большинством голосов было принято решение об открытии счета. Потом мы отправили уведомление об этом регоператору и передали данные в ГИС ЖКХ. Там наш дом включили в реестр домов, средства на капремонт которого аккумулируются на специальном счете».
Марина Пронина признается, что при переходе от регоператора на собственный счет дома есть нюансы. Например, контролировать ход и качество работ, выпускать и распространять квитанции ТСЖ или УК придется самостоятельно. Взыскание долгов с неплательщиков также ложится на плечи держателя счета. «Но плюсы перехода перевесили все эти нюансы, - говорит председатель ТСЖ «Возрождение». - Мы сами руководим процессом. Например, по региональной программе кровлю нашего дома нужно было бы ремонтировать в 2031 году. Благодаря спецсчету нам удалось сделать необходимый ремонт в этом году».
Пять шагов к спецсчету
Открыть специальный счет жители могут и после начала программы. Для этого достаточно выполнить определенный алгоритм действий.
Шаг 1. Найти свой дом в программе капремонта
В первую очередь необходимо найти свой дом в перечне многоквартирных домов, которые вошли в региональную программу капитального ремонта. Важно узнать, что дом не признан ветхо-аварийным, иначе дом попадает в другую федеральную программу - по переселению из аварийного жилья, и собственники не должны оплачивать взносы на капремонт.
Информацию о том, в какой период программы попал ваш дом, можно найти на сайте регионального оператора. Если дом включен в региональную программу капремонта, средства жителей направляются на счет регоператора и расходуются в соответствии с краткосрочными планами. Есть желание перейти от общей копилки на собственный счет дома? Тогда переходим ко второму шагу.
Шаг 2. Провести общее собрание собственников
Инициатором собрания может стать совет многоквартирного дома, председатель ТСЖ или ЖСК или инициативная группа из числа собственников. По новым поправкам в жилищный закон, с этого года инициировать собрание жильцов может и управляющая компания.
Организатор должен уведомить собственников о собрании и указать вопрос повестки дня - открытие спецсчета на капремонт.
Если количество присутствующих на собрании недостаточно для принятия решения, его можно провести повторно, уже в заочной форме. Заочное голосование считается правомочным, если поступило не менее две трети голосов от общего числа голосов в многоквартирном доме.
Шаг 3. Составить протокол решения общего собрания собственников
В протоколе нужно указать несколько моментов. Например, указать размер ежемесячного взноса (он может быть больше минимального тарифа, установленного в регионе), перечень работ и услуг по капремонту (он не может быть меньше указанных в программе - ремонт крыши, фундамента, фасада, внутренних инженерных коммуникаций). Если в доме есть лифт, то он также должен быть включен в этот перечень.
Обязательно нужно указать владельца специального счета. По закону им может быть только юридическое лицо - ТСЖ, ЖСК, управляющая компания или регоператор. Указать нужно и банк, в котором будет открыт специальный счет. Поменять держателя счета и кредитную организацию собственники вправе в любое время, если жители примут такое решение.
В конце июня этого года были приняты поправки в Жилищный кодекс, по которым на общем собрании по открытию спецсчета собственники должны решить и согласовать с будущим владельцем счета, что он будет заниматься распечаткой и доставкой квитанций, а также будет проводить претензионную работу с должниками. Это должно быть зафиксировано в протоколе. В противном случае специальный счет невозможно будет открыть.
Специальные счета в крупных банках для перечисления сборов за капитальный ремонт планируют защитить, как вклады. Такой законопроект подготовили в Минстрое РФ. Жителям домов со спецсчетами предлагают открывать «специальные депозиты» в любых банках из числа 50 крупнейших (с размером собственного капитала не менее 20 млрд руб.). В случае отзыва у банков лицензий вкладчики смогут получить вложенную сумму со спецсчетов в полном объеме.
Шаг 4. Выбрать банк для открытия счета
Специальный счет можно открыть в российских кредитных организациях, величина капитала которых составляет не менее чем 20 миллиардов рублей. Деньги, размещенные на счетах юрлиц, не входят в систему государственного страхования. Поэтому банки, в которых открывают спецсчета, должны иметь крупный размер собственных средств.
Специальный счет открывается на имя юрлица при предъявлении оформленного протоколом решения общего собрания собственников жилья и других документов, предусмотренных банковскими правилами. Узнать о них можно будет непосредственно в кредитной организации.
В список банков, готовых обслуживать специальные счета для формирования фонда капитального ремонта, входят: «Банк ВТБ», «Сбербанк России», «Альфа-банк», «Россельхозбанк», «ЮниКредит Банк», Банк «Открытие», «Промсвязьбанк» и другие. Центробанк РФ ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях на своем официальном сайте.
Шаг 5. Уведомить об открытии спецсчета
В течение пяти дней после открытия счета в банке необходимо направить в госжилинспекцию справку из банка вместе с копией протокола общего собрания собственников. Также необходимо отправить уведомление регоператору.
Правда, сразу перейти на спецсчет у жильцов не получится. «Мы регулярно получаем заявление от различных управляющих организаций, которые открывают на домах спецсчета, процесс идет, - отмечает гендиректор регионального оператора капремонтов в Челябинской области Вадим Борисов . - Но воспользоваться накопленной суммой такие дома смогут не раньше, чем через один календарный год. Затем регоператор переводит все накопленные домом деньги на его счет».
25 декабря 2012 года Госдума приняла поправки в Жилищный кодекс, которые закрепили новый механизм накопления средств на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов. Теперь основная часть финансирования программы капремонта - это ежемесячные взносы собственников квартир. Они сами принимают решение, как они будут формировать фонд капитального ремонта: либо на специальном счете дома, либо на централизованном счёте у регионального оператора.
Крупнейшие банки страны создадут спецдепозиты для сбережения средств, накопленных собственниками на капремонт. Об этом представители кредитных организаций сообщили в рамках совещания, прошедшего под председательством заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Главного государственного жилищного инспектора Андрея Чибиса.
Представители ЦБ РФ и банков обсудили механизмы запуска специальных депозитов для собственников, выбравших для формирования фонда капремонта спецсчет. Такие депозиты помогут защитить накопленные средства от инфляции и увеличить сумму на проведение работ за счет начисленных процентов.
Возможность размещения накопленных собственниками средств на спецдепозите была введена в начале июля, и, по оценке ЦБ РФ, ряд кредитных организаций уже ввел соответствующие финансовые продукты. Например, уже сегодня собственники могут открыть специальный депозит в Сбербанке России. В ближайшее время подобные программы появятся и в других банках, соответствующих требованиям, установленным Жилищным Кодексом Российской Федерации о размере уставного капитала в 20 млрд руб. По данным Центробанка, сегодня им соответствует 53 банка.
«Законодательством предусмотрен удобный механизм защиты средств, накопленных собственниками на капремонт. Если дом новый, то накопления могут формироваться и 5, и 10 лет и, безусловно, необходим обеспечить удобные и безопасные инструменты их сбережения. Уверен, что в тесном диалоге с банковским сообществом нам удастся запустить широкий выбор депозитов для этих целей, наша общая задача - сделать этот инструмент широко распространенным и эффективным», - прокомментировал замглавы Минстроя России Андрей Чибис.
Спецсчета, на которых собственники собирают деньги для проведения капремонта своего дома, могут получить статус депозитных. Кроме того, на днях внесен в Госдуму законопроект, предлагающий освободить от налога на прибыль набежавшие на таких счетах проценты. Все это должно помочь защитить деньги собственников от инфляции, чтобы делать "заначку" на капремонт было реально и выгодно. Тем не менее на практике использовать данное им законом право собственникам помещений очень сложно.
Напомним, что закон установил две возможности накопить необходимые средства: счет регионального оператора (создается властями каждого региона) и "личный" спецсчет, который могут открыть в банке собственники одного дома. В первом случае возникает "общий котел": средствами распоряжается, перераспределяет их и проводит ремонт в установленные региональной программой сроки в разных домах "дядя" региональный оператор. Во втором - прав у собственников намного больше и прозрачность этой модели лучше, но и проблем при открытии спецсчета возникает "выше крыши".
Месяц назад свое веское слово по поводу введенного законом обязательного платежа на капремонт сказал Конституционный суд. Он подтвердил, что взимание взносов - это нормально, платить надо. При этом уверенности в том, что предложенные законодателями способы накопления будут работать, ни у специалистов, ни, тем более, у населения нет. Региональные операторы только появились, а в прессе уже масса сообщений о злоупотреблениях, нецелевом использовании денег, внесенных жителями.
"Правовое регулирование по двум моделям формирования фонда для капремонта многоквартирного дома у нас очень неравноценно, - пояснил "РГ" ведущий юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев. - Спецсчету в законе посвящена целая глава. Но модель ориентирована скорее не на аккумулирование большой суммы, достаточной для проведения полного цикла работ по дому, а на то, чтобы скопить некую минимально необходимую сумму и периодически ее расходовать с последующим пополнением, оперативно выполняя выборочные ремонты". В принципе, и эта возможность, если пользоваться ею рачительно, помогает собственникам поддерживать дом в нормальном состоянии. Не секрет, что многие жилкооперативы и ТСЖ, члены которых регулярно "скидываются" на поддержание дома в порядке, до капремонта свое жилище зачастую и не доводят.
Тем не менее полностью от проведения серьезных, дорогостоящих работ не уйти. В других странах они выполняются не за счет 100-процентного накопления, а за счет кредитов. У нас о такой возможности говорят много лет, но выстроить правовое регулирование так, чтобы банки были заинтересованы сотрудничать с ТСЖ и УК, нам пока не удается.
"Фактически в России отсутствует практика получения кредитов на капремонт, - констатирует Дмитрий Гордеев. - Причин несколько. Это и небольшой уставной капитал - у УК он может быть только 10 тысяч рублей. И отсутствие у управляющих и ТСЖ имущества, которое могло бы использоваться в качестве залога".
В странах Балтии, где так же, как и у нас, есть понятия индивидуальной собственности на квартиру и общего домового имущества, проблему решили, создав государственные структуры, предоставляющие поручительство при получении кредита в банке. В Эстонии, например, этим занимается государственное гарантийное агентство: его первоначальный капитал сформирован за счет государства, а поручительства объединениям собственников оно дает за небольшую плату. "Разумеется, кредиты получают не все: агентство проверяет платежную дисциплину квартирных товариществ, насколько хорошо они работают, существует ли внутренний контроль и т.д., - поясняет Гордеев. - Но в итоге такой механизм снижает для банков риск невозвращения кредита, и они назначают небольшой процент".
В результате модель работает успешно: собственникам достаточно накопить 10-20% от предполагаемой сметы на ремонт, остальную сумму добавляет банк. К тому же предусмотрены и бюджетные гранты со стороны государства. Люди, получив кредит, выполняют работы, получают отремонтированный дом и спокойно возвращают кредит в течение 10-20 лет. А если, например, за счет проведенного утепления повышается энергоэффективность дома, то расходы собственников на отопление становятся меньше и, соответственно, часть кредита гасится за счет такой экономии.
Кстати
Кроме того, говорит Гордеев, для того, чтобы схема кредитования работала, нужно, чтобы регионы устанавливали норматив минимального размера фонда ремонта: желательно 20-30% от полной его стоимости. Накопив эту часть, недостающие средства собственники смогут получать за счет заимствования. Пока же нормативно-правовое поле фактически вынуждает людей пользоваться только первой моделью - услугами регионального оператора, и в этом котле пропадает мотивация развивать самоуправление и более рачительно относиться к капитальному ремонту.
Похожие статьи
